導(dǎo)讀：眾所周知，國家在征收集體土地時(shí)，對于集體土地上的房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一般較低。不過有一種例外就是，被納入城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村房屋，依照《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十二條之規(guī)定，應(yīng)參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，即參照周邊房屋市場價(jià)。但規(guī)定雖在，實(shí)際操作中卻鮮有嚴(yán)格按照周邊房屋市場價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)那闆r。本案的是特殊之處便在于，其突破了按照既定的補(bǔ)償方案確定賠償標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)務(wù)習(xí)慣，真正使城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的被征收人的權(quán)利得以保障。
【案情簡介：從73萬到366萬以上，行政賠償數(shù)額飆升】
總的來說，這是一場曠日持久但結(jié)果尚佳的強(qiáng)拆后行政賠償訴訟。
當(dāng)事人原為云南省昆明市某區(qū)某村村民，并享有140號(hào)地塊的土地使用權(quán)。其后，當(dāng)事人所在村組被納入城市規(guī)劃區(qū)。
2003年，因部分歷史原因，昆明市人民政府在未對涉案集體土地完成征收的情況下，徑行向當(dāng)事人頒發(fā)國有土地使用權(quán)證。
2010年3月，昆明市xx區(qū)城市更新改造局發(fā)布土地征收公告及其關(guān)聯(lián)的安置補(bǔ)償方案。當(dāng)事人房屋所在地塊被納入征收范圍，但因補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，當(dāng)事人一直未與征收單位簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議。
2015年5月，因當(dāng)事人一直拒不簽訂補(bǔ)償協(xié)議，昆明市xx區(qū)城市更新改造局強(qiáng)制拆除了涉案房屋。當(dāng)事人對該強(qiáng)制拆除行為不服，經(jīng)律師指導(dǎo)，依法向昆明市xx區(qū)人民法院提起行政訴訟。
經(jīng)過審理，昆明市xx區(qū)人民法院判決確認(rèn)區(qū)城市更新改造局強(qiáng)制拆除涉案房屋的行為違法。區(qū)城市更新改造局不服一審判決，向昆明中院提起上訴。2019年5月23日，昆明市中級(jí)人民法院判決維持一審判決。
至此，從強(qiáng)制拆除涉案房屋之日起計(jì)算，已經(jīng)過去4年時(shí)間，無論是當(dāng)事人還是律師，都已經(jīng)承擔(dān)著巨大的心理壓力。但是當(dāng)事人所面臨的拆遷補(bǔ)償或賠償問題相關(guān)工作已經(jīng)進(jìn)行了一半，此時(shí)除了堅(jiān)持走下去，并沒有其他更好的選擇。
2019年8月，當(dāng)事人以上述確認(rèn)強(qiáng)制拆除行為違法的判決為依據(jù)，向賠償義務(wù)機(jī)關(guān)即區(qū)城市更新改造局提出行政賠償申請。
區(qū)城市更新改造局在收到申請后作出《行政賠償決定書》，決定以評(píng)估機(jī)構(gòu)對涉案房屋所做分戶評(píng)估報(bào)告為依據(jù)，賠償當(dāng)事人損失共計(jì)732153元。
擁有國有土地使用權(quán)證的6層樓房僅賠償這么一點(diǎn)兒，即使該賠償決定上寫明“決定依照國有土地上房屋征收補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)”向當(dāng)事人進(jìn)行賠償，當(dāng)事人和律師都表示出不予認(rèn)同的觀點(diǎn)，畢竟寫了就一定是真的嗎？其后，當(dāng)事人在北京在明律師事務(wù)所合伙人聶榮律師的指導(dǎo)下，依法向昆明市xx區(qū)人民法院提起行政賠償之訴。
昆明市xx區(qū)人民法院作出行政賠償案一審判決，決定依據(jù)涉案征收項(xiàng)目中的安置補(bǔ)償方案，確定對當(dāng)事人進(jìn)行國家賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，并最終判決賠償原告損失893130元。
在接到一審判決之后，聶榮律師經(jīng)分析后認(rèn)為：對當(dāng)事人的賠償數(shù)額雖有所提升，但一審人民法院仍未充分考慮當(dāng)事人房屋所在地塊早已被納入城市規(guī)劃區(qū)這一事實(shí)，當(dāng)事人以此獲得的賠償數(shù)額仍然無法保障其在征收之后的生活水平不降低等問題。
因此，聶榮律師指導(dǎo)當(dāng)事人獲得了涉案房屋周邊回遷地塊建蓋樓盤備案價(jià)的信息，并在針對一審判決提起上訴時(shí)一并向二審人民法院提交。
2020年11月4日，昆明市中級(jí)人民法院經(jīng)審理作出二審判決，撤銷原一審判決，并判令區(qū)城市更新改造局賠償當(dāng)事人因強(qiáng)制拆除房屋造成的損失共計(jì)3669212元，以及自強(qiáng)制拆除涉案房屋之日起至實(shí)際給付之日的過渡費(fèi)及利息損失。
也就是說，當(dāng)事人最終的賠償金額或?qū)⒊^400萬元人民幣！至此，案件算是取得了一個(gè)較為圓滿的結(jié)果。
【案件要點(diǎn)：城中村房屋拆遷補(bǔ)償須考慮“城”的因素，不是空話！】
聶榮律師團(tuán)隊(duì)認(rèn)為本案的案件要點(diǎn)主要有三：
第一個(gè)要點(diǎn)并非法律，而是律師和當(dāng)事人之間的信任和配合對于案件的辦理極其重要。一般來說，征地拆遷類案件的服務(wù)期限應(yīng)為兩年，但本案從2015年5月16日強(qiáng)制拆除行為發(fā)生之日起到2020年11月4日，前后持續(xù)了5年多的時(shí)間。
過于漫長的辦案期限，將可能使得律師不斷的評(píng)估和考量案件辦理的必要性與可行之路，也可能會(huì)使當(dāng)事人對律師以及案件辦理的信心產(chǎn)生動(dòng)搖。可以說，在本案的案件辦理過程中，若沒有律師和當(dāng)事人之間的相互配合和絕對信任，就絕不會(huì)取得這樣的結(jié)果。
第二，被納入城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村房屋按照國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，不是一句空話。
在實(shí)際操作中，很多被納入征收范圍的農(nóng)村房屋，即使早已被納入城市規(guī)劃區(qū)，其最后確定的安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也是按照集體土地上房屋而非周邊市場價(jià)。
事實(shí)上，被征收人想要按照國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)獲得補(bǔ)償或者賠償，僅需證明兩項(xiàng)內(nèi)容：一，其所在地塊在征收或者安置補(bǔ)償之前已被納入城市規(guī)劃區(qū)；二，有可參照的周邊市場價(jià)。
本案中，律師在二審中提交的相鄰地塊回遷安置樓盤備案價(jià)格起到了相當(dāng)關(guān)鍵的作用。法院在理由部分明確指出，上訴人提交了這一證據(jù)，“被告雖不認(rèn)可該價(jià)格，但沒有提交相應(yīng)證據(jù)”。
法院綜合考慮涉案房屋周邊回遷安置樓盤出售價(jià)格及其他因素，最終確定對涉案房屋4層以下部分按房地一體14000元每平米的標(biāo)準(zhǔn)予以賠償。這一下就讓涉案房屋的賠償數(shù)額在原補(bǔ)償方案的基礎(chǔ)上得以大幅提升。
第三，征收項(xiàng)目中已生效的安置補(bǔ)償方案或者評(píng)估報(bào)告，是確定對被征收人補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的重要依據(jù)，但不是唯一依據(jù)。
其實(shí)，無論是安置補(bǔ)償方案還是評(píng)估報(bào)告確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，都必須符合法律對征收補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定。本案中，人民法院并未采納征收過程中形成的安置補(bǔ)償方案和評(píng)估報(bào)告作為確認(rèn)對當(dāng)事人進(jìn)行行政賠償?shù)囊罁?jù)，原因就在于其確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，已經(jīng)嚴(yán)重違反公平原則，也不能保證被征收人基本生活水平不降低。
聶榮律師團(tuán)隊(duì)通過本案要提示廣大被征收人的是，從房屋遭強(qiáng)拆到補(bǔ)償（賠償）利益的最終落袋，看似直截了當(dāng)?shù)摹按_認(rèn)強(qiáng)拆行為違法+申請行政賠償”之路卻是充滿了常人難以想象和預(yù)料的荊棘與困難，其中所涉的專業(yè)法律問題更是層出不窮。及時(shí)咨詢專業(yè)律師，并對你所委托的律師抱持十足的信任與信心，獲取滿意的行政賠償絕不會(huì)僅僅發(fā)生在別人的案件中。
