拆遷戶一定能按“周邊房屋的市場(chǎng)價(jià)”標(biāo)準(zhǔn)拿到補(bǔ)償嗎？

導(dǎo)讀：“周邊房屋的市場(chǎng)價(jià)”是被征收人所熟悉的一個(gè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)表述，也往往在咨詢、委托代理中被專業(yè)律師反復(fù)提及。那么，究竟該如何在實(shí)務(wù)中理解這一表述？它和“同地同價(jià)”有區(qū)別嗎？農(nóng)村集體土地上房屋拆遷能否參照這一標(biāo)準(zhǔn)拿到補(bǔ)償安置呢？本文，在明律師就為大家解答這些問(wèn)題。

【要點(diǎn)一：“周邊房屋的市場(chǎng)價(jià)”出自這里！】

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條是這一表述的直接法規(guī)依據(jù)：對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

而所謂“類似房地產(chǎn)”，房屋所處地段、位置當(dāng)然是判斷的首要標(biāo)準(zhǔn)，房屋的價(jià)值主要體現(xiàn)在國(guó)有土地使用權(quán)的價(jià)值上。

事實(shí)上，在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估環(huán)節(jié)，專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)多會(huì)采取市場(chǎng)比較法，從被征收房屋所處片區(qū)內(nèi)抽取若干房屋建造年代、結(jié)構(gòu)、用途、建筑面積相近的樣本進(jìn)行參照對(duì)比，從而得出被征收片區(qū)的“整體評(píng)估報(bào)告”。

簡(jiǎn)言之，在棚戶區(qū)改造、舊城改造、地鐵公交樞紐建設(shè)項(xiàng)目等國(guó)有土地上房屋征收中，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是不能低于“周邊房屋的市場(chǎng)價(jià)”的，否則即是無(wú)爭(zhēng)議的違法、不合理補(bǔ)償。

【要點(diǎn)二：農(nóng)村集體土地上房屋能否參照這一標(biāo)準(zhǔn)？】

這一問(wèn)題可從兩個(gè)角度去看。

眾所周知，農(nóng)村集體土地上房屋占的是宅基地或者鄉(xiāng)村公益設(shè)施用地，不能在本集體經(jīng)濟(jì)組織之外流轉(zhuǎn)交易，沒有真正意義上的“市場(chǎng)交易價(jià)”。

但從某種程度上說(shuō)，“周邊房屋的市場(chǎng)價(jià)”仍然是客觀存在的，也是被拆遷農(nóng)民的應(yīng)當(dāng)確立的權(quán)利救濟(jì)最終目標(biāo)。

其一，根據(jù)“同地同價(jià)”的原理，同為農(nóng)村集體土地上房屋且用途、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積又相同或者近似的，理應(yīng)獲取相同或者相似的補(bǔ)償。“同類比同類”，是沒有任何問(wèn)題的。

其二，所謂“宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)”和“房屋的重置成新價(jià)”，前者與是不是周邊高度相關(guān)，后者則與建筑材料、人工等成本相關(guān)，是有其市場(chǎng)價(jià)值的。

不過(guò)，被拆遷村民一定要搞明白的一點(diǎn)是，不能拿宅基地上房屋去和僅隔著一趟街、一條河的“周邊商品房”去比較，土地性質(zhì)不同的兩類房屋，其補(bǔ)償價(jià)值一定會(huì)有著較大的差異。

也許有的被拆遷村民會(huì)對(duì)“參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”的說(shuō)法印象深刻。它來(lái)源于最高法的司法解釋，不是任何集體土地上房屋都能去“參照?qǐng)?zhí)行”的，而是有著嚴(yán)格的適用情形。

最高人民法院在（2020）最高法行申6893號(hào)《行政裁定書》中指出，根據(jù)最高法《關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第十二條第二款規(guī)定，“征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。”

被征收農(nóng)村房屋的補(bǔ)償能否參照國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的關(guān)鍵在于房屋所在集體土地被征收后，征收方是否怠于履行對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)償安置的職責(zé)，在補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地是否因納入城市規(guī)劃區(qū)而造成被拆遷村民利益受損。

如果不存在上述前提條件，那么在補(bǔ)償安置時(shí)農(nóng)村和城市房屋一定會(huì)有顯著的價(jià)值差異，其可能算是“周邊”，但卻并不“類似”，更不能被拿來(lái)隨意比較。

當(dāng)然，前述分析的一個(gè)前提是，被征收房屋必須被依法認(rèn)定為合法建筑。如果房屋系歷史遺留原因形成的無(wú)證建筑，甚至屬于違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、違法占地的違法建筑，那么其就不具備與合法建筑展開“價(jià)值比較”的資格，往往只能爭(zhēng)取到“適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償”。

在明律師最后要提示大家的是，當(dāng)征收方提供的補(bǔ)償安置方案、協(xié)議等所列的補(bǔ)償金額低于“周邊類似房屋的市場(chǎng)價(jià)”時(shí)，被拆遷人一定不可忍氣吞聲、迫于壓力簽下協(xié)議，而是一定要在專業(yè)拆遷補(bǔ)償律師的指導(dǎo)下針對(duì)補(bǔ)償安置方案、補(bǔ)償安置決定直至責(zé)令交出土地決定實(shí)施救濟(jì)。同時(shí)，我們自己也要能夠理性、客觀地確定補(bǔ)償預(yù)期，避免過(guò)分高于這一標(biāo)準(zhǔn)范圍的利益訴求，這樣才能讓依法、和諧征拆變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。