國有土地房屋征收過程中，如果遇到征收方以房屋未辦理相關(guān)規(guī)劃審批手續(xù)為由認(rèn)定房屋為違法建筑，被征收人可以從以上幾方面進(jìn)行判斷，如果征收方?jīng)]有履行《征補(bǔ)條例》中調(diào)查和認(rèn)定的相關(guān)規(guī)定即作出限拆決定書，被征收人可以通過行政救濟(jì)的方式來維護(hù)自身合法權(quán)益。

作者 | 王超亞 北京在明律師事務(wù)所

實踐中，沒有取得規(guī)劃許可的房屋，往往就被直接認(rèn)定為違法建筑。而那些雖然已取得規(guī)劃許可，但未按照規(guī)定建造的房屋，也被認(rèn)定為違法建筑。在明律師認(rèn)為，各地經(jīng)濟(jì)和歷史發(fā)展水平不同，這樣的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)過于絕對和單一，不能體現(xiàn)行政機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)。那么，對于沒有取得規(guī)劃審批手續(xù)的房屋是否一律應(yīng)認(rèn)定成違建呢？答案當(dāng)然是否定的。

拆違依據(jù)：《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》or《征補(bǔ)條例》？

我們先來了解下，何為違法建筑。法律意義上，違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。

通常情況下，國有土地上涉及征收時，行政機(jī)關(guān)往往會以《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》為法律依據(jù)對房屋是否屬于違法建筑進(jìn)行認(rèn)定。

但《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱《征補(bǔ)條例》）第二十四條規(guī)定，“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補(bǔ)償?！?/p>

根據(jù)上述法律規(guī)定可知，行政機(jī)關(guān)在認(rèn)定房屋是否為違建前，需要對案涉房屋進(jìn)行調(diào)查和認(rèn)定，為后期進(jìn)行補(bǔ)償工作和處理違建提供事實根據(jù)，而非僅以是否取得規(guī)劃審批手續(xù)為唯一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

律師觀點(diǎn)：《征補(bǔ)條例》應(yīng)優(yōu)于《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

那么，在實施征收時，行政機(jī)關(guān)到底應(yīng)優(yōu)先適用《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，還是《征補(bǔ)條例》第二十四條規(guī)定，是實務(wù)中經(jīng)常會遇到的問題。要理清二者的適用效力，應(yīng)先從二者的適用范圍與法律關(guān)系進(jìn)行分析：

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的適用范圍是制定和實施城鄉(xiāng)規(guī)劃，即在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)活動，必須遵守本法。城鄉(xiāng)規(guī)劃，包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。

《征補(bǔ)條例》是為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益制定。

兩法由同一機(jī)關(guān)國務(wù)院作出，存在包容關(guān)系，具有相同的時間效力和空間效力，但相比之下，《征補(bǔ)條例》的適用范圍較窄，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的適用范圍較寬。因此，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》與《征補(bǔ)條例》二者是一般法與與特別法的關(guān)系。根據(jù)“特別法優(yōu)于一般法”規(guī)則，特別法優(yōu)先適用于一般法。

因此，行政機(jī)關(guān)在作出征收決定前應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用《征補(bǔ)條例》的有關(guān)規(guī)定，組織有關(guān)部門依法對被征收人的房屋是否屬于違法建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理，對于案涉房屋沒有辦理規(guī)劃審批手續(xù)的歷史原因和實際情況進(jìn)行調(diào)查核實。

違法建筑的認(rèn)定不僅僅是行政機(jī)關(guān)核查有無規(guī)劃許可，或把建筑物具體情況與規(guī)劃許可內(nèi)容進(jìn)行對照的簡單活動，還有探究并確定建設(shè)行為有無違法性、建筑物是否為違法建筑的重要意義。行政機(jī)關(guān)認(rèn)定無證房屋為違建必須遵守法律規(guī)定的程序，否則不能以違建為由拒絕補(bǔ)償并強(qiáng)制拆除。

被違法拆違時， 被征收人該怎么做？

如果征收方不履行調(diào)查和認(rèn)定程序，堅持以房屋未辦理規(guī)劃審批手續(xù)，違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》為由認(rèn)定房屋違建并下達(dá)限拆決定書，被征收人該如何保障自身合法權(quán)益？在明律師為大家提供以下兩種解決辦法：

1.被征收人可以從作出限拆決定書的行政主體是否適格、適用法律是否正確、作出程序是否合法這幾個方面入手，找出其中的違法點(diǎn)，據(jù)此提起行政復(fù)議或行政訴訟，請求法院撤銷限拆決定書。

2.被征收人也可以以征收方未履行《征補(bǔ)條例》第24條的相關(guān)規(guī)定為由，向行政機(jī)關(guān)申請履行職責(zé)或直接以其行政不作為提起行政訴訟。目的是為了中止撤銷限拆決定書的訴訟，盡可能地延長強(qiáng)制拆除的執(zhí)行期限，為與政府進(jìn)一步談判提供籌碼和契機(jī)。

最后，在明拆遷補(bǔ)償律師提醒您，國有土地房屋征收過程中，如果遇到征收方以房屋未辦理相關(guān)規(guī)劃審批手續(xù)為由認(rèn)定房屋為違法建筑，被征收人可以從以上幾方面進(jìn)行判斷，如果征收方?jīng)]有履行《征補(bǔ)條例》中調(diào)查和認(rèn)定的相關(guān)規(guī)定即作出限拆決定書，被征收人可以通過行政救濟(jì)的方式來維護(hù)自身合法權(quán)益。如果您也涉及到文中所述的這種情況，建議您立即咨詢并委托專業(yè)的律師來保障您的合法權(quán)益。