“防止大拆大建”并不是新的提法，而是城市更新、舊城改造在當(dāng)前和今后的重要原則。但具體到每一位被拆遷人，拆遷只要降臨到你的頭上，那么對(duì)你這一戶(hù)而言就叫做“大拆”，有感率是百分之百，并不會(huì)因?yàn)槿魏瓮ㄖ募哪骋惶岱ǘ薪z毫的差別……

作者 | 王小明 北京在明律師事務(wù)所

日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知（征求意見(jiàn)稿）》，相關(guān)征求意見(jiàn)工作已于2021年8月20日暫告一段落。那么，“大拆大建”真的會(huì)被防止甚至消除嗎？等著盼著拆遷改造的老百姓們還能實(shí)現(xiàn)搬入新居的夢(mèng)想嗎？“城市更新”這一全新概念下的拆遷改造又將有怎樣的發(fā)展變化趨勢(shì)呢？

要點(diǎn)一：大拆大建是嚴(yán)控而非被消除

前述“征求意見(jiàn)稿”中指出，除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上老城區(qū)更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。鼓勵(lì)小規(guī)模、漸進(jìn)式有機(jī)更新和微改造，提倡分類(lèi)審慎處置既有建筑。

這就是說(shuō)，至少以下3種房屋仍可能面臨所謂的“拆建”——違法建筑、危險(xiǎn)房屋和現(xiàn)狀總建筑面積20%以?xún)?nèi)的房屋。

同時(shí)，“征求意見(jiàn)稿”還突出強(qiáng)調(diào)了對(duì)歷史建筑、具有保護(hù)價(jià)值的老建筑的保留利用。以往并不鮮見(jiàn)的對(duì)百年歷史的老房子下“征收決定”的情形顯然不在被鼓勵(lì)之列。

綜上可知，所謂“大拆大建”，著重于拆除新建房屋的面積、范圍、規(guī)模，而不是要一律禁止拆建行為。

從近期廣州市發(fā)布的《廣州市城市更新條例（征求意見(jiàn)稿）》中也可以清楚地看到，城市更新行為被分為“微改造”“全面改造”和“混合改造”3種主要形式。而“全面改造”的定義被明確為“以拆除重建方式對(duì)城市更新地區(qū)進(jìn)行再開(kāi)發(fā)”。顯然，拆建行為在當(dāng)前和今后都不會(huì)被徹底放棄。

也就是說(shuō)，老百姓無(wú)需擔(dān)心“拆遷無(wú)望”一說(shuō)，該來(lái)的依舊會(huì)來(lái)，已經(jīng)確定要走“老舊小區(qū)改造”這條路的，拆遷也就自然與您沒(méi)什么關(guān)系了。

要點(diǎn)二：征收拆遷、協(xié)議拆遷“比重”或發(fā)生微妙變化

協(xié)議拆遷怎么辦？在明律師時(shí)常被問(wèn)及這一問(wèn)題，而要回答起來(lái)的確沒(méi)那么簡(jiǎn)單。

日前發(fā)布的《上海市城市更新條例（征求意見(jiàn)稿）》中，當(dāng)城市更新涉及到拆舊建新時(shí)或?qū)⒂?條路可走：

1.通過(guò)政府主導(dǎo)的房屋征收實(shí)現(xiàn)；法律依據(jù)自然就是《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》及上海市的配套規(guī)定，這個(gè)大家都比較熟悉了，不贅述。簡(jiǎn)而言之一句話：給你下征收補(bǔ)償決定，不服又未及時(shí)復(fù)議、訴訟就申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

2.由項(xiàng)目建設(shè)單位主導(dǎo)“協(xié)議置換”。注意，從這里開(kāi)始，主導(dǎo)改造更新的一方由地方政府變成了某個(gè)公司一類(lèi)的民事主體。

3.項(xiàng)目建設(shè)單位主導(dǎo)的拆除重建、成套改造。“征求意見(jiàn)稿”中規(guī)定，業(yè)主拒不配合拆除重建、成套改造的，項(xiàng)目建設(shè)單位可以向區(qū)人民政府申請(qǐng)調(diào)解；

調(diào)解不成的，為了維護(hù)和增進(jìn)社會(huì)公共利益，推進(jìn)城市規(guī)劃的實(shí)施，區(qū)人民政府可以依申請(qǐng)作出裁決。

業(yè)主對(duì)裁決不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在裁決規(guī)定的期限內(nèi)又不配合的，由作出裁決的區(qū)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

事實(shí)上，這一過(guò)程就是典型的先協(xié)議、后裁決，與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》當(dāng)年的規(guī)定有異曲同工之妙。

一旦被拆遷人因拒絕簽訂補(bǔ)償協(xié)議變?yōu)槟巧贁?shù)的“個(gè)別人”（上海市的規(guī)定中這一比例大致是5%以?xún)?nèi)），協(xié)議拆遷就會(huì)進(jìn)入到政府裁決環(huán)節(jié)，后面的步驟與房屋征收基本雷同。

結(jié)合前述廣州市擬出臺(tái)的新規(guī)內(nèi)容，加上近幾年城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)改造逐步被老舊小區(qū)改造取代的現(xiàn)實(shí)，在明律師可以預(yù)計(jì)未來(lái)政府征收將會(huì)逐漸減少，而以各種名義、方式開(kāi)展的協(xié)議拆遷的量將有望明顯攀升。當(dāng)下一些地方的“騰退”僅僅是個(gè)開(kāi)始。

但有一點(diǎn)是確定無(wú)疑的，協(xié)議拆遷中一旦對(duì)協(xié)議內(nèi)容不滿而淪為“少數(shù)”，能用的招的確不多。至少不會(huì)像城市房屋征收領(lǐng)域那樣清晰確定。這對(duì)于廣大被拆遷人而言將是全新的挑戰(zhàn)。

要點(diǎn)三：增建、搬遷規(guī)模都將縮減，拆遷“致富”心態(tài)亟待調(diào)整

住建部“征求意見(jiàn)稿”中的這兩方面規(guī)定同樣值得關(guān)注：

一是原則上更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆建比不宜大于2，從而嚴(yán)格控制改擴(kuò)建、新建房屋的規(guī)模。以往動(dòng)輒一比多少的“大幅改善居住條件”情形恐將難以出現(xiàn)。特別是在對(duì)危舊樓房的原地拆除重建項(xiàng)目中，面積更不會(huì)有明顯的增大。

二是更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目居民就地、就近安置率不宜低于50%。在外遷和原地回遷這兩個(gè)選項(xiàng)中，城市更新項(xiàng)目將更傾向于后者。這也從客觀上決定了“拆遷致富”可能性的降低，畢竟“就地”的情形下沒(méi)有那么多地方讓你去致富。

防止大拆大建，即意味著僅允許必要的“小拆小建”，被拆遷人能趕上拆舊建新的更新方式已屬運(yùn)氣，再像若干年前那樣覬覦動(dòng)輒N套房、上百萬(wàn)的補(bǔ)償利益，甚至把孫子那輩的房子都給弄下來(lái)，或?qū)⒏硬磺袑?shí)際。

在明拆遷補(bǔ)償律師最后要提示即將面臨城市更新的城市居民的是，城市更新語(yǔ)境下將會(huì)有更多種類(lèi)的政策被適用，每一種都有其更具體的規(guī)定和參與、監(jiān)督、救濟(jì)措施。大家要把視野放得更寬，積極主動(dòng)地行使法律、政策賦予我們的各項(xiàng)權(quán)利，遇到拿不準(zhǔn)主意的地方及時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，才能實(shí)現(xiàn)在合法框架下的個(gè)體利益最大化。單純盼著拆遷并執(zhí)念于以往那樣的“拆遷補(bǔ)償”，或許真的越來(lái)越不現(xiàn)實(shí)了。