承辦律師：閆會(huì)東 /?鍵詞：公房、承租、購(gòu)買、物業(yè)

【案件背景】

石佛營(yíng)東里的小區(qū)是東城區(qū)教師的安置公房，老教師們均持有公有住房租賃合同，在1999年底，老教師們交付了一部分費(fèi)用，與產(chǎn)權(quán)單位達(dá)成了口頭購(gòu)買協(xié)議，產(chǎn)權(quán)單位承諾：從此老教師們是房屋的所有權(quán)人，不用再繼續(xù)繳納房屋租金了。只因產(chǎn)權(quán)單位的口頭承諾，家住朝陽(yáng)區(qū)石佛營(yíng)東里的老教師們一直平靜地生活著，等待著將所租公房買下的那一天。但到了2007年，他們卻突然被物業(yè)公司告上法庭，被訴為“老賴”，要求支付長(zhǎng)達(dá)7年的房租，否則不能辦理買房的手續(xù)。

該案波及到小區(qū)里上百戶教師家庭的利益，對(duì)于物業(yè)公司的無(wú)理要求，老教師們是既氣憤，又無(wú)奈，因此，德高望重的老教師們不得不放下手里的書(shū)本，走上了請(qǐng)求律師為其爭(zhēng)取權(quán)益的訴訟路……

 

【辦案第一輯：退休老教師成“賴賬之徒”】

聽(tīng)完老教師們無(wú)奈的傾訴，律師事務(wù)所經(jīng)過(guò)研究，決定由閆會(huì)東律師具體承辦這些無(wú)辜的老教師的維權(quán)案件，律師所里也決定努力協(xié)助，幫助教師們討回了公道。

經(jīng)過(guò)了解，閆律師獲知：位于北京市朝陽(yáng)區(qū)姚家園路附近的石佛營(yíng)東里101號(hào)樓、102號(hào)樓，是當(dāng)?shù)赜忻摹敖處煒恰?。在這里居住的大多是來(lái)自東城區(qū)的教師，十多年來(lái)，數(shù)百戶的教師家庭在此安居樂(lè)業(yè)。

然而在6年前，一場(chǎng)突如其來(lái)的官司降臨到教師們的頭上。2007年的一天，退休在家的劉某、朱某等3位老教師突然接到了北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院的傳票，幾位德高望重的老教師被告上法庭，成為了被告。

原告是北京市建成物業(yè)管理有限責(zé)任公司，幾份起訴書(shū)內(nèi)容基本一致。劉老師接到的起訴書(shū)中寫道：原、被告于1995年7月1日簽訂了《公有住房租賃合同》，原告按合同的約定履行了代管義務(wù)，但是，被告自2000年4月起拒不支付按照相關(guān)政策規(guī)定應(yīng)繳納的房租，經(jīng)原告多次催促，被告至今仍不繳納?，F(xiàn)要求其繳納2000年4月至2007年4月的房租共計(jì)11214元，違約金1121.4元，以上費(fèi)用共計(jì)12335.4元，并要求劉老師承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。

 

【辦案第二輯：組織律師團(tuán)支持老師應(yīng)訴】

看完傳票，劉老師是又氣又急，氣的是他一輩子勤勤懇懇、努力工作，為國(guó)家培養(yǎng)人才，到最后被稱為賴賬之徒；急的是，不知道事情該如何處理。

很快，劉某等3位老師被告上法庭的消息傳遍了整個(gè)小區(qū)，眾多教師們聚在一起，共同商議起解決的辦法。擺在他們面前的事實(shí)是，這些年來(lái)，上百戶的住戶確實(shí)沒(méi)有繳納房租。后來(lái)經(jīng)朋友推薦，劉某等多位教師一起找到了北京市榮德律師事務(wù)所。

接待律師閆會(huì)東考慮到劉老師等年事已高，并且該案涉及到上百戶的家庭，案情比較重大，報(bào)請(qǐng)律所合伙人組織律師團(tuán)支持案件的分析及處理。經(jīng)所里研究，決定由律所主任董剛律師、副主任李軍律師、閆會(huì)東律師組成律師團(tuán)。

律師團(tuán)組成后，直接來(lái)到石佛營(yíng)東里小區(qū)，與該小區(qū)的涉案居民直接座談，為各位教師答疑解惑。經(jīng)過(guò)反復(fù)溝通、交流，律師們終于了解到了案件的來(lái)龍去脈。

原來(lái)，北京市朝陽(yáng)區(qū)石佛營(yíng)東里101號(hào)樓、102號(hào)樓是多年前北京市東城區(qū)教委為教師提供的公有住房。該小區(qū)的產(chǎn)權(quán)單位是北京市東城區(qū)第二城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司（后變更為北京市世源城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司）。北京市建成物業(yè)管理有限責(zé)任公司是產(chǎn)權(quán)單位委托的代管人，并負(fù)責(zé)收取該小區(qū)的房租。教師們與北京市東城區(qū)第二城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司簽有《公有住房租賃合同》。該合同自1997年12月31日以后未續(xù)簽，但教師們一直居住于此。

1999年底，北京市東城區(qū)第二城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司發(fā)出通知，稱石佛營(yíng)東里101號(hào)樓、102號(hào)樓準(zhǔn)備出售，居住于此的公房承租人如果要購(gòu)買必須要繳納1000元押金。為了能夠購(gòu)買該房屋的產(chǎn)權(quán)，上百戶的家庭繳納了1000元的押金。

后來(lái)，繳納1000元押金的教師被口頭告知：因其已經(jīng)繳納購(gòu)房押金，就視同買房，自2000年4月起，以后就不用繳納房租了。自此，100多位繳納押金的教師停止了繳納房租。

時(shí)至2007年，涉案房產(chǎn)的買賣合同因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)單位的緣故，一直未能簽訂，教師也無(wú)法購(gòu)買涉案房產(chǎn)。2007年4月12日，北京市世源城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司再次貼出優(yōu)惠售房通知，稱承租人可以購(gòu)買上述房產(chǎn)，有關(guān)事宜由北京建成物業(yè)管理有限責(zé)任公司和容和物業(yè)負(fù)責(zé)。但是在承租人去簽訂購(gòu)房合同時(shí)，被要求補(bǔ)齊2000年4月至2007年的房屋租金。

教師們因北京市世源城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司有口頭承諾在先，故拒絕繳納房屋租金。但接踵而來(lái)的是，因教師不繳納租金，北京建成物業(yè)管理有限責(zé)任公司亦拒絕協(xié)助教師辦理相關(guān)購(gòu)房手續(xù)。

“了解到這些情況后，我們就明白了，這不僅僅是一起簡(jiǎn)單的催討租金的案件，而是涉及到眾多教師能否買到住房的問(wèn)題。如果該案不能解決，教師們買房就會(huì)出現(xiàn)障礙。”律師團(tuán)隊(duì)分析此案時(shí)認(rèn)為，如果法院判決教師補(bǔ)繳7年的房租，那么，上百戶的教師家庭都要補(bǔ)繳長(zhǎng)達(dá)7年的房租，而這一萬(wàn)多元的額外費(fèi)用，對(duì)于清貧的老師們來(lái)講也是一個(gè)不小的負(fù)擔(dān)。

董剛、李軍、閆會(huì)東3位律師針對(duì)此案作了深刻的分析：其實(shí)案件很簡(jiǎn)單，租住房屋繳納租金是順理成章的事情，如果不繳納，那也要有站得住腳的理由。而教師們一直沒(méi)有繳納租金的原因很簡(jiǎn)單：產(chǎn)權(quán)單位承諾繳納押金的住戶視同買房，不用再繳納租金了，而且，代管單位也一直沒(méi)有收取。

“但是，本著誰(shuí)主張、誰(shuí)舉證的原則，又如何證實(shí)產(chǎn)權(quán)單位不用繳納租金的口頭承諾的真實(shí)性呢？”律師分析認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)單位絕對(duì)不會(huì)自認(rèn)這個(gè)口頭承諾。唯一可以依靠的就是教師們相互出具的證人證言，但教師們的證人證言，因?yàn)榕c此案存在著利害關(guān)系，所以證明效力很低，很難得到法院的認(rèn)可。而教師們并沒(méi)有及時(shí)與產(chǎn)權(quán)單位簽訂購(gòu)房合同且使用房產(chǎn)的事實(shí)存在。因此，由于證據(jù)的原因，法院不會(huì)判決教師們不用支付房租。

那么，能不能從其他的角度出發(fā)，使教師們的利益最大化呢？律師們注意到了原告主張權(quán)利的期間比較長(zhǎng)，長(zhǎng)達(dá)7年，但是原告并沒(méi)有提交其一直在催討房租的證據(jù)。如果從訴訟時(shí)效角度來(lái)講，關(guān)于租金的訴訟時(shí)效是1年，這就意味著，在現(xiàn)有證據(jù)的情況下，原告可以主張2006年10月到2007年9月的房租，而涉案房屋從2007年4月份就開(kāi)始出售了，那么，原告只能就2006年10月到2007年4月的租金得到支持。

只承擔(dān)7個(gè)月的房租意味著正好可以和教師們繳納的1000元押金相互折抵。對(duì)于教師來(lái)說(shuō)，就不用再額外支付租金了。

但是，教師們對(duì)此事又是如何想的呢？于是辦案律師把教師們召集到一起，和教師們開(kāi)了一個(gè)案件研討會(huì)。律師將本案的事實(shí)與適用的法律給在座的老師作了詳細(xì)的分析。通過(guò)討論，教師們基本上達(dá)成如下共識(shí)：可以承受的底線是承擔(dān)一至兩年的房租。至此，承辦律師關(guān)于訴訟時(shí)效的答辯方向得以確定。同時(shí)，經(jīng)律師所合伙人會(huì)議討論一致通過(guò)，本案免收任何律師費(fèi)用。教師們得到這一消息后，無(wú)不表示感激。

在法庭上，原、被告雙方代理人就教師們是否該繳納7年的房租進(jìn)行了激烈的辯論。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效。本案中，原、被告之間的租賃關(guān)系清楚，雙方租賃合同到期后雖未予續(xù)訂，但被告繼續(xù)使用涉訴房屋的事實(shí)存在，被告提交的現(xiàn)有證據(jù)不足以證實(shí)原告曾經(jīng)放棄實(shí)體權(quán)利；而且被告繳納購(gòu)房押金后并未即時(shí)與產(chǎn)權(quán)單位簽訂《房屋買賣合同》，因此原告可以依據(jù)雙方協(xié)議向被告主張房屋使用費(fèi)用，被告僅憑證人證言不足以證實(shí)原告曾承諾無(wú)需繳納租金的事實(shí)。鑒于現(xiàn)有證據(jù)無(wú)法證明原告在上述期間曾向被告主張權(quán)利，故被告關(guān)于原告部分訴訟請(qǐng)求超過(guò)訴訟時(shí)效的抗辯，本院予以采信。故被告應(yīng)按租賃合同的約定，支付2006年10月至2007年4月期間的房屋租金及滯納金。駁回北京建成物業(yè)管理有限責(zé)任公司的其他訴訟請(qǐng)求。

原告北京建成物業(yè)管理有限責(zé)任公司提出上訴，二審法院經(jīng)審理，判決駁回上訴，維持原判。

這也就意味著，北京建成物業(yè)管理有限責(zé)任公司要求教師樓的住戶繳納7年的房租，因?yàn)槁蓭煵捎昧苏_的訴訟方向，使教師們只要負(fù)擔(dān)7個(gè)月的房租，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)教師們承擔(dān)一至兩年房租的訴訟期望。這份判決使160余戶的教師家庭受益，受益金額達(dá)數(shù)百萬(wàn)元。

判決結(jié)果一出來(lái)，老教師們對(duì)此非常滿意，拿到判決書(shū)后奔走相告，并將判決書(shū)復(fù)印若干份，張貼于小區(qū)的各個(gè)顯眼處。為此，教師們還集體制作了錦旗，贈(zèng)與律師事務(wù)所，感謝律師們認(rèn)真努力的工作。后來(lái)，教師樓的教師致電承辦律師，該小區(qū)住戶已經(jīng)辦完購(gòu)房手續(xù)，房產(chǎn)證也辦理完畢。辛勤耕耘多年的教師們終于順利地取得了屬于自己的房產(chǎn)。（閆會(huì)東/文）