城市拆遷律師維權(quán)案例之七十一 /?辦案律師：紀(jì)召兵、楊念平律師 /?關(guān)鍵詞：城市拆遷律師、北京拆遷、真假承租人、侵權(quán)、公房拆遷補(bǔ)償
? ? ? 一、城市拆遷律師事實概要
? ? ? ?2011年的3·15維權(quán)日剛剛散去熱火朝天的余溫，紀(jì)召兵律師與楊念平律師就在辦公室里接待了一位欲行“維權(quán)王道”的準(zhǔn)委托人。這位準(zhǔn)委托人名喚高來福（化名），其毫無輕松之色的音容樣貌里仿佛雕刻著過去三年時間里被拆遷命運折騰得的無盡滄然。
? ? ? ?高來福早年與北京城建亞泰建設(shè)工程有限公司簽訂了《公有住宅租賃合同》，承租了北京市東城區(qū)和平里東街20號院公有房屋一處。2008年4月初，因和平里南街市政道路項目建設(shè)需要，該處公房被列入了拆遷范圍，項目拆遷人為北京市東城區(qū)住宅發(fā)展中心（原北京市東城區(qū)市政工程建設(shè)中心）。
? ? ? ?2008年4月25日，拆遷人委托的拆遷公司——北京市常聚房屋拆遷有限責(zé)任公司與李想（化名）就前述公房簽訂了《北京市住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議》，協(xié)議約定支付給李想拆遷補(bǔ)償款、補(bǔ)助費共計76萬余元。突如其來的陌生人如此快速地“掠奪”了自己承租公房的拆遷補(bǔ)償安置權(quán)益，這對高來福來說實可謂“悲歌可以當(dāng)泣”，但他沒有想到，還有讓他欲哭無淚的厄運已經(jīng)近在咫尺：2008年5月上旬，北京市常聚房屋拆遷有限責(zé)任公司強(qiáng)行拆除了涉案公房，高來福經(jīng)無數(shù)次找相關(guān)單位協(xié)調(diào)處理，卻一次次像一只有些發(fā)癟的皮球一般被踢來踢去……
? ? ? ?聽完高來福那“山河破碎風(fēng)飄絮，身世浮沉雨打萍”的拆遷故事，紀(jì)召兵律師與楊念平律師也已經(jīng)初步診斷出來案件的性質(zhì)——民事侵權(quán)，并為高來福深入分析了應(yīng)對這類侵權(quán)行為的方式方案。專業(yè)的解答，使得高來福荒蕪已久的心里亮起了一抔希望之光，果斷地在《專項法律服務(wù)代理協(xié)議書》簽上姓名。
? ? ? 二、城市拆遷律師辦案掠影
? ? ? ?辦案第一輯：拆遷版貍貓換太子
? ? ? ?接受了高來福的委托之后，紀(jì)召兵律師與楊念平律師就一頭扎進(jìn)了案件，捕捉那些不易為人察覺的線索，以為維權(quán)所用。仔細(xì)研讀了《公有住宅租賃合同》、《住房協(xié)議》、《房屋分配證》等三份關(guān)鍵材料，紀(jì)、楊二位律師確認(rèn)了高來福對涉案公房享有的權(quán)利并無瑕疵?；谠擁椫匾_認(rèn)，紀(jì)、楊二位律師迅即采取了維權(quán)第一方略——向北京市東城區(qū)人民法院提交了一份《民事起訴狀》，訴稱二被告北京市常聚房屋拆遷有限責(zé)任公司與李想惡意串通簽訂以高來福承租公房為對象的《北京市住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議》，然后北京市常聚房屋拆遷有限責(zé)任公司繼而拆除房屋的行為屬于侵權(quán)行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。
? ? ? ?東城區(qū)人民法院受理了此案，并很快組織了庭審讓原、被告對簿公堂。不過，這輪庭審卻沒有立竿見影地使“迷途”中的公平正義最終歸位，反而使得擺在審判庭面前的“事實”變得更加謎影重重。原來，被告方在庭審過程中“請”出了一位意外的證人——北京城建亞泰建設(shè)工程有限公司。這位重量級的證人聲稱：其已經(jīng)將涉案公房交由李想所在單位永久使用，而后又因這層關(guān)系與李想重新簽訂了《公有住宅租賃合同》，因此拆遷人與李想簽訂涉案房屋的拆遷補(bǔ)償協(xié)議不存在瑕疵，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效。
? ? ? ?緊隨其后，實施拆除行為的被告常聚房屋拆遷有限責(zé)任公司主張其拆除行為是因為李想所在單位將房屋交由其拆除，鑒于李想單位對房屋有處分權(quán)，其拆房行為是合理合法的處分行為，并未違法。
? ? ? ?乍一眼看去，北京城建亞泰建設(shè)工程有限公司的證詞，將常聚房屋拆遷有限責(zé)任公司代表拆遷人與李想簽訂補(bǔ)償協(xié)議的行為、李想所在單位將涉案房屋交給常聚房屋拆遷有限責(zé)任公司拆除的行為、常聚房屋拆遷有限責(zé)任公司實施拆除的行為完美串聯(lián)成一組“天衣無縫”的因果關(guān)系。故而，東城區(qū)人民法院于庭審后不多久便做出了《民事判決書》，判決被告方侵權(quán)行為不成立，駁回了原告高來福的訴訟請求。
? ? ? ?辦案第二輯：案無留牘循疑上訴
? ? ? ?一審判決無疑讓高來福的這趟維權(quán)之旅瞬間凝滯。不過，一如鄭板橋所吟“咬定青山不放松，立根原在破巖中。千磨萬擊還堅勁，任爾東西南北風(fēng)”，百煉成鋼的紀(jì)召兵律師與楊念平律師的維權(quán)底氣依然罄若磐石，并緊握兩張底牌向北京市第二中級人民法院提起上訴：①上訴人高來福承租的公房，性質(zhì)上具有一定的私有財產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，其合法權(quán)益不能任意剝奪；②北京城建亞泰建設(shè)工程有限公司、常聚房屋拆遷有限責(zé)任公司、李想、李想所在單位、拆遷人五方惡意串通，以虛假的租賃合同、虛假的使用證明混淆視聽，試圖通過假承租破壞真承租人合法權(quán)益的行為未被一審法院深入調(diào)查，輕易得出“葫蘆判”，損害了高來福的合法權(quán)益。
? ? ? ?上訴計劃的實施，終于使得“堅冰銷盡還成水”，北京市第二中級人民法院于2012年4月下旬作出《民事裁定書》，認(rèn)定高來福所持《公有住宅租賃合同》合法有效，其持該合同主張涉案房屋的拆遷補(bǔ)償款，原審法院應(yīng)當(dāng)明確拆遷補(bǔ)償款的歸屬及理由，本案部分事實有待進(jìn)一步查明，終裁定撤銷東城區(qū)人民法院所作初審判決，發(fā)回重審！
? ? ? ?春色繚繞的季節(jié)里，高來福終于走出了真假承租人的陰霾，而且他相信，幸福即將來敲門……
? ? ? 三、城市拆遷律師說法
? ? ? ?公房包括產(chǎn)權(quán)屬于房產(chǎn)管理部門的直管公房和產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的自管公房兩種。公房承租權(quán)，名義上是指我國城鎮(zhèn)居民以租賃形式對產(chǎn)權(quán)屬國家或單位所有的住房享有承租權(quán)，實質(zhì)上是按國家對職工福利分房政策所取得的房屋使用權(quán)，這種房屋使用權(quán)是我國計劃經(jīng)濟(jì)體制下福利性住房分配制度的體現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)單位不能任意剝奪。
? ? ? ?公房承租主體是城鎮(zhèn)居民中機(jī)關(guān)、國有企事業(yè)單位的勞動者，是為國家或單位服務(wù)達(dá)到一定年限，所分配住房的面積與工齡、職務(wù)級別、貢獻(xiàn)大小、家庭人口等諸多因素相關(guān)，名為租賃公房，實質(zhì)是獲取國家或單位給予的福利。公房承租人對房屋享有占有、使用、部分收益、有限處分的權(quán)利，有一定的排他性，具有一定物權(quán)的屬性。
? ? ? ?根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)對公房承租人進(jìn)行補(bǔ)償，但本案實際的承租人高來福沒有得到補(bǔ)償，而由于北京城建亞泰建設(shè)工程有限公司、常聚房屋拆遷有限責(zé)任公司、李想、李想所在單位、拆遷人五方進(jìn)行惡意串通，虛構(gòu)租賃合同，簽訂補(bǔ)償協(xié)議，拆除高來福的租賃房屋，自始至終架空高來福的拆遷補(bǔ)償安置權(quán)，使其合法權(quán)益被侵犯。對應(yīng)的，北京城建亞泰建設(shè)工程有限公司等五主體的行為構(gòu)成侵權(quán)行為。
? ? ? ?《侵權(quán)責(zé)任法》第六條規(guī)定：行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；第八條規(guī)定：二人以上共同實施侵權(quán)行為，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任；第十五條規(guī)定：承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨礙；（三）消除危險；（四）返還財產(chǎn)；（五）恢復(fù)原狀；（六）賠償損失；（七）賠禮道歉；（八）消除影響、恢復(fù)名譽(yù)。根據(jù)這三條規(guī)定，高來福實際可以向北京城建亞泰建設(shè)工程有限公司、常聚房屋拆遷有限責(zé)任公司、李想、李想所在單位、拆遷人五方中的一方或多方主張違約責(zé)任承擔(dān)，而責(zé)任形式可以選擇恢復(fù)原狀或是賠償損失。
原文轉(zhuǎn)載請注明來源：拆遷律師--北京在明律師事務(wù)所 ? ?http://m.zgkqc.cn/14990.html
