在征地拆遷中，房屋被征收方認定為“危房”的情況時有發(fā)生。尤其是在集體土地征收過程中，當被征收人就補償事宜與征收方協(xié)商不妥時，在認為補償不合理而拒絕簽訂補償協(xié)議或是搬遷時，征收方可能就會打著拆除“危房”的名義，強制被征收人盡快搬離，以拉快拆遷進度。

但需要提醒大家的是：如果房屋早就已經(jīng)在拆遷范圍內(nèi)了，征收方再將這類房屋認定為“危房”，其目的明顯是不純的。而且，即便房屋確實存在安全問題，也不能直接口頭上就將房屋認定為“危房”。

一般情況下，“危房”的認定跟“違建”的認定一樣，都需要結(jié)合實際情況，按照法律規(guī)定的程序進行。

1、申請危房鑒定的主體只能是房屋所有權(quán)人或使用人。

《城市危險房屋管理規(guī)定》

第七條

房屋所有人或使用人向當?shù)罔b定機構(gòu)提供鑒定申請時，必須持有證明其具備相關民事權(quán)利的合法證件。

鑒定機構(gòu)接到鑒定申請后，應及時進行鑒定。

也就是說，房屋是不是“危房”相關部門說了不算，相關部門也無權(quán)向鑒定機構(gòu)申請危房鑒定，有權(quán)申請危房鑒定的只有房屋所有權(quán)人或是房屋使用人。

相關部門若想申請“危房”鑒定只能是在房屋所有權(quán)人或是房屋使用權(quán)人同意且有委托的情況下或是在房屋所有權(quán)人、房屋使用權(quán)人不同意，但房屋嚴重存在安全問題的情況下。

實踐中，如果相關部門在未經(jīng)過房屋所有權(quán)人或是房屋使用權(quán)人的同意，就擅自將被征收房屋鑒定為“危房”那么則是不合法的。

2、并非所有“危房”都得拆。

一般而言，“危房”是有一定的認定標準的，不是我們看到那房屋是“危房”就一定是“危房”。

依據(jù)《農(nóng)村住房安全性鑒定技術導則》中的規(guī)定，房屋各組成部分危險性共劃分為4個等級：

（1）A級為結(jié)構(gòu)能滿足正常使用要求，未發(fā)現(xiàn)危險點，房屋結(jié)構(gòu)安全；

（2）B級為結(jié)構(gòu)基本滿足正常使用要求，個別結(jié)構(gòu)構(gòu)件處于危險狀態(tài)，但不影響主體結(jié)構(gòu)安全；

（3）C級為部分承重結(jié)構(gòu)不能滿足正常使用要求，局部出現(xiàn)險情，構(gòu)成局部危房；

（4）D級為承重結(jié)構(gòu)已不能滿足正常使用要求，房屋整體出現(xiàn)險情，構(gòu)成整幢危房。

其中，只有C級和D級危房列入農(nóng)村危房改造范圍。

實踐中，如果相關部門將可以通過修繕變成安全住房的房屋直接鑒定為必須要拆除的“危房”，那么其實是不合理的，尤其是針對在征地拆遷中的房屋，其行為極有可能就是以“拆危”代拆遷。

拆遷律師就曾代理過多起這樣的案子，我們以其中一起來舉例說明一下：

徐某某和葉某某在當?shù)赜幸惶幏课?，后來該房屋被征收，但是在具體實施過程中，房屋被相關部門認定為“違建”，但相關部門在拆除違建時，將徐某某和葉某某的合法建筑外墻造成了一定的破損，經(jīng)修復后又交給了徐某某和葉某某繼續(xù)使用。

但是交付房屋后的當天下午，相關部門在未經(jīng)過兩位當事人同意的情況下委托鑒定公司對未拆除的房屋進行了鑒定，且最終被鑒定為D級。

后來，兩位當事人委托了拆遷律師，并經(jīng)過拆遷律師的努力，法院判決相關部門作出的《危房拆除行政處理決定書》違法。

對此，拆遷律師提醒大家：

《土地管理法》

第四十八條

集體土地征收中，涉及農(nóng)村村民住宅的，必須要遵循先補償、后搬遷的原則。

如果被征收人未實際獲得補償安置，那么被征收人仍然對土地或房屋享有占有的權(quán)利，即使沒有在規(guī)定的期限內(nèi)達成協(xié)議，也應當要按照相關的法律規(guī)定依法進行，不能以任何理由或是借口規(guī)避集體土地征收程序、侵犯被征收人合法權(quán)益。

總之，拆遷律師最后想告訴大家的是：房屋拆遷中，房屋被認定為違法建筑或是危房都需要引起大家的注意，不能忽視，也不要輕易地相信他們口頭上的認定或是鑒定。如果他們未按法定程序進行，那都是不合法的，此時被征收人可以及時咨詢專業(yè)律師，通過法律途徑來維護自己的權(quán)益。