城市拆遷律師維權(quán)案例之二十三/?辦案律師：李剛，楊念平律師 /?關(guān)鍵詞：城市拆遷律師、江蘇拆遷、別墅拆遷、產(chǎn)權(quán)調(diào)換

? ? ??? 一、城市拆遷律師事實(shí)概要

 

? ? ? ? 郭川（化名）已逝的父親是江蘇省常州市戚墅堰機(jī)車車輛廠的領(lǐng)導(dǎo)，早年從單位分配帶獨(dú)立花園的雙拼別墅（土地面積約267平方米，建筑面積約103平方米）一套，后依房改房政策購(gòu)得房屋所有權(quán)并辦理了產(chǎn)權(quán)證明。在這個(gè)綠樹妝點(diǎn)、四季花香的優(yōu)雅庭院里，郭川一家人生活了二十余載。如果沒有那一場(chǎng)拆遷風(fēng)波的襲來，這方樂土便可能這般天長(zhǎng)地久下去了?？墒?，沒有如果……

? ? ? ??2009年3月5日，在地理方位上毗鄰常州市戚墅堰機(jī)車車輛廠的常州市第七人民醫(yī)院取得了擴(kuò)改項(xiàng)目建設(shè)的《房屋拆遷許可證》，擬委托拆遷公司XX拆遷公司對(duì)周邊地界里750套住宅進(jìn)行拆遷，而郭川的別墅，也位居其列。經(jīng)拆遷評(píng)估，郭川的別墅被定性為普通商品住房，建筑面積被確認(rèn)為103平方米，補(bǔ)償額為45萬(wàn)。由于同類房產(chǎn)的當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)交易價(jià)格在150萬(wàn)元以上，拒絕接受45萬(wàn)元補(bǔ)償款自是情理之中的情節(jié)發(fā)展——郭川主張拆遷人為其安置一套離醫(yī)院較近的、與現(xiàn)有房屋類似的房子，以使其老有所居，安度晚年。然而，拆遷人常州市第七人民醫(yī)院將補(bǔ)償額度提升至70萬(wàn)元，并不同意房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。協(xié)商陷入僵局……

? ? ? ??光陰易逝，豈容我待！2009年9月上旬，郭川正式委托李剛律師、楊念平律師為其拆遷維權(quán)代理人，希望站在具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)的至高地上取得理想的拆遷補(bǔ)償安置。

? ? ???二、城市拆遷律師辦案掠影

? ? ? ?辦案第一輯：《律師函》攻克“產(chǎn)權(quán)不明”難題

? ? ? ??《后漢書·楊彪傳》中記載：“后子修為曹操所殺，操見彪問曰：‘公何瘦之甚？’對(duì)曰：‘愧無(wú)日磾先見之明，猶懷老牛舐犢之愛?！笔聦?shí)證明，郭川就是一個(gè)有先見之明的人——委托律師后沒幾日，郭川即邂逅他拆遷之旅中第一個(gè)令他瞠目結(jié)舌的小插曲：拆遷人常州市第七人民醫(yī)院與拆遷公司XX拆遷公司聯(lián)合向郭川送達(dá)了一份《舉證告知書》，要求郭川在兩個(gè)工作日內(nèi)對(duì)房屋所有權(quán)進(jìn)行舉證，理由在于房屋登記在冊(cè)的所有權(quán)人系郭川已去世的父親，而非郭川本人，若舉證不能則會(huì)直接將拆遷補(bǔ)償款提存。

? ? ? ??這一“產(chǎn)權(quán)不明”的招數(shù)可以用聰明來形容，試圖從源頭上否定郭川的被拆遷人身份。李剛律師與楊念平律師對(duì)此未有絲毫的掉以輕心，馬上寫就了一份《律師函》送達(dá)給拆遷人常州市第七人民醫(yī)院與拆遷公司XX拆遷公司，指出二者二單位所作《舉證告知書》存在三項(xiàng)法律錯(cuò)誤：①涉案房屋是未變更房屋所有權(quán)的遺產(chǎn)房，但并不符合國(guó)務(wù)院法制辦和建設(shè)部共同合編的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例釋義》中明確列舉的“產(chǎn)權(quán)不明”情形；②按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》與《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》的規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)由建設(shè)部門管理，拆遷人與拆遷公司無(wú)權(quán)界定房屋權(quán)屬；③《舉證告知書》要求的2個(gè)工作日的舉證時(shí)間與《民事訴訟法》、《行政訴訟法》的規(guī)定相去甚遠(yuǎn)，嚴(yán)重不合理。

? ? ? ??《律師函》發(fā)出以后，拆遷人常州市第七人民醫(yī)院與拆遷公司XX拆遷公司果然放棄了以“產(chǎn)權(quán)不明”突圍拆遷障礙的A計(jì)劃，擺在郭川面前的第一道風(fēng)險(xiǎn)屏障被成功消解。

? ? ? ? 辦案第二輯：拆遷許可與規(guī)劃許可雙復(fù)議常規(guī)“亮劍”

? ? ? ?緊急化解被動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)之后，這一拆遷利益場(chǎng)里喧兵奪主的維權(quán)計(jì)劃也變穩(wěn)步登場(chǎng)：2009年9月中旬，李剛律師與楊念平律師代理委托人郭川向江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳提交了兩份《行政復(fù)議申請(qǐng)書》，分別請(qǐng)求確認(rèn)江蘇省常州市建設(shè)局為拆遷人常州市第七人民醫(yī)院所作《房屋拆遷許可證》、江蘇省常州市規(guī)劃局為拆遷人常州市第七人民醫(yī)院所作《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的具體行政行為違法并予以撤銷。后，拆遷許可行政復(fù)議被建設(shè)規(guī)劃許可行政復(fù)議中止，須待后一復(fù)議程序完結(jié)方能啟動(dòng)。

? ? ? ?雙行政復(fù)議手法雖然常規(guī)，卻也十分有力，郭川一方獲得了運(yùn)籌帷幄的程序主動(dòng)優(yōu)勢(shì)：在第一輪規(guī)劃許可復(fù)議程序中李剛律師與楊念平律師圍繞常州市第七人民醫(yī)院申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的程序不符合《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《行政許可法》的相關(guān)規(guī)定、《規(guī)劃意見書》未依法公布等問題演繹了一場(chǎng)“咬定青山不放松”的大氣法律戰(zhàn)；繼其之后，第二輪拆遷許可復(fù)議程序也同樣被二位律師進(jìn)行得美輪美奐：從拆遷計(jì)劃、拆遷方案、拆遷補(bǔ)償安置資金等發(fā)放拆遷許可必要要件的缺乏，到立項(xiàng)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可文件、國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件之間的互相矛盾，再到拆遷許可證頒發(fā)程序的違反，多重違法性齊齊指向涉案《房屋拆遷許可證》。

? ? ? ?辦案第三輯：被中止的裁決與?被匡扶的正義

? ? ? ?2009年9月底，拆遷人常州市第七人民醫(yī)院向常州市建設(shè)局遞交了《行政裁決申請(qǐng)書》。10月下旬，郭川接到了常州市建設(shè)局作出的《調(diào)解通知書》。對(duì)于裁決調(diào)解會(huì)，李剛律師與楊念平律師極為看重，視之為阻卻不利裁決的第一道“閥門”。在如期進(jìn)行的調(diào)解會(huì)上，二律師對(duì)拆遷評(píng)估的違法性進(jìn)行了深入挖掘：①郭川別墅屬于高檔住宅，被定性為普通商品住宅不合法；②評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法，卻采用基準(zhǔn)價(jià)格修正法不合法；③評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇和確定應(yīng)當(dāng)公開透明，采取被拆遷人投票或是拆遷當(dāng)事人抽簽等方式，卻由拆遷人單方面確定不合法；評(píng)估報(bào)告的結(jié)果嚴(yán)重背離了公開市場(chǎng)價(jià)值，違背了公平原則。

? ? ? ?調(diào)解會(huì)輝煌結(jié)束后，李剛律師與楊念平律師繼續(xù)為裁決程序的阻卻增加籌碼：以涉案《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《房屋拆遷許可證》正處于行政復(fù)議程序之中，依《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》裁決應(yīng)當(dāng)依法中止為鮮明主張，向常州市建設(shè)局提交了《中止裁決申請(qǐng)書》。不過，該主張一度被直截了當(dāng)?shù)鼐芙^。但是，李剛律師與楊念平律師也以夏侯敦重傷不下火線的精神先后向常州市建設(shè)局、江蘇省建設(shè)廳發(fā)出兩封《律師函》，對(duì)此違法拒絕中止裁決的行徑表以否定?！皶?huì)哭的孩子有奶吃”！在兩封律師函于和平彰顯維權(quán)力量之后，常州市建設(shè)局于2009年11月底作出《中止審理決定書》。

? ? ? ?2009年12月初，一個(gè)冬雪飄零的日子，郭川致電楊念平律師，說拆遷人一方重新向其伸出了和談的“橄欖枝”，希望再次協(xié)商補(bǔ)償安置內(nèi)容。楊律師電話授宜機(jī)，告知郭川幾項(xiàng)談話重點(diǎn)。依照律師建議，郭川在拆遷人將貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高到其看中的一套新房的市場(chǎng)價(jià)時(shí)欣然認(rèn)同，與之簽訂了拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

? ? ? ?補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂后，拆遷許可與規(guī)劃許可的雙復(fù)議也走向尾聲，均被維持。不過，較之塵埃落定的理想補(bǔ)償，這兩個(gè)憾然的復(fù)議結(jié)局“若九牛亡一毛，與螻蟻何以異”？

? ? ???三、城市拆遷律師說法

? ? ? ?在中國(guó)的拆遷視野中，有由點(diǎn)到面的迅速膨脹之勢(shì)頭。“欲速則不達(dá)”，這句古語(yǔ)在這種現(xiàn)象中可以有另外一種解法：由于拆遷規(guī)模在從一線城市向二線、三線城市擴(kuò)張的過程中急劇“裂變”，即使有相對(duì)規(guī)范的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》專向進(jìn)行調(diào)整，但這種迅猛之勢(shì)依然超過了法律的招架之力，不同程度的違法拆遷比比皆是。悲觀地說，到了滿目瘡痍的程度！

? ? ? ?本案是諸多違法拆遷個(gè)案中的一個(gè)，也是諸多法律維權(quán)個(gè)案中的一個(gè)，無(wú)疑，它有它的個(gè)別之處：房屋的性質(zhì)問題、房屋的產(chǎn)權(quán)問題、被拆遷人的身份問題。本案的成功處理，使得這三個(gè)問題均被圓滿化解。痛定思痛，將這三個(gè)問題放到更為廣泛的論域中去思考，也是別有一番意義的。

? ? ? ?首先，關(guān)于房屋的性質(zhì)。案中，郭川的房屋是由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的合體單棟別墅，也就是通常所說的雙拼別墅，除了有天、有地、有獨(dú)立的院落外，還有一項(xiàng)關(guān)鍵特征——社區(qū)密度較小，土地面積約267平方米，建筑面積約103平方米，容積率不到0.4。根據(jù)國(guó)家七部委聯(lián)合通知和常州市的普通商品住房的條件，普通商品住房原則上應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下。容積率、單套建筑面積和房?jī)r(jià)中只要有一條不符合的就將被認(rèn)定為非普通住宅。因此，但從容積率一項(xiàng)來看，郭川的房屋就不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為普通商品住宅，而應(yīng)當(dāng)是高檔住宅。

? ? ? ?其次，關(guān)于房屋的產(chǎn)權(quán)。一般來說，房屋的產(chǎn)權(quán)由房屋產(chǎn)權(quán)登記管理部門的記錄加以判斷。但是，像本案這種情形，即房屋上存在繼承關(guān)系，但未將產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行由被繼承人到繼承人的變更，房屋產(chǎn)權(quán)是否不明呢？答案是否定的?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例釋義》中對(duì)產(chǎn)權(quán)不明的定義是無(wú)產(chǎn)權(quán)關(guān)系證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時(shí)無(wú)法考證產(chǎn)權(quán)的合法所有人或因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟的房屋。在房屋繼承的情況下，房屋有繼承人共同共有這一點(diǎn)是非常明確的，只是因?yàn)槲催M(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記變更存在著公示上的瑕疵，但并不得依此而確認(rèn)為產(chǎn)權(quán)不明。不過，筆者在這里岔開一筆，做一個(gè)溫馨提示：在發(fā)生房屋繼承的情況下，繼承人應(yīng)當(dāng)及時(shí)分家析產(chǎn)，并進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記變更，這對(duì)日后不可預(yù)見的情形可以起到風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、減少的作用。

? ? ? ?再者，被拆遷人的身份問題。有一句耳熟能詳?shù)脑捊凶觥胺擅媲叭巳似降取?，這里做個(gè)概念轉(zhuǎn)換——“拆遷面前人人平等”也是可以成立的。本案當(dāng)事人是頗有名望的工程師，也是我國(guó)鐵路方面的國(guó)寶級(jí)人物，但卷入拆遷大潮以后，卻如大多數(shù)拆遷戶一樣有本難念的“拆遷經(jīng)”。當(dāng)然，這個(gè)思考可能是法律之外的，不過，卻是發(fā)人深思的：無(wú)論被拆遷人在拆遷場(chǎng)之外，是否富貴、是否強(qiáng)大，在拆遷的利益角逐中都是相對(duì)的弱勢(shì)。這群弱勢(shì)的人們，面對(duì)強(qiáng)大的對(duì)陣方，應(yīng)如何維護(hù)自身合法權(quán)益？筆者以為，可以求助于“法律面前人人平等”的法理念，以法律救濟(jì)為渠道，努力實(shí)現(xiàn)自身與拆遷人一方的對(duì)等地位，進(jìn)而由平等取得公平正義！

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