城市拆遷律師維權(quán)案例之一/?辦案律師：楊在明律師 /?關(guān)鍵詞：城市拆遷律師、江蘇拆遷、國土集拆、評估結(jié)果、補償協(xié)商、裁決調(diào)解

? ? ??? 一、城市拆遷律師事實概要

 

? ? ? ? 地處太湖之濱的江蘇無錫素有“小上?！薄ⅰ安即a頭”之稱。當拆遷大潮碾過五湖四海的時候，這顆璀璨的“太湖明珠”也不幸蒙塵，甚或傷害累累。

? ? ? ??2008年伊始，無錫市新區(qū)拆遷辦公室向無錫市新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展集團總公司核發(fā)了《無錫市新區(qū)集體土地房屋拆遷補償安置通知書》，泰伯大道及沿線環(huán)境整治工程動遷。一時間，大街小巷開始彌漫一種緊張而壓抑的氣息，動員拆遷的工作組、探聽消息的拆遷戶儼然成為這種氣息的流動載體。好一幅“溪云初起日沉閣，山雨欲來風滿樓”的生動寫照！

? ? ? ??2009年12月上旬，受拆遷人委托的無錫市恒茂房地產(chǎn)土地評估有限公司對郭藝林（化名）的房屋進行了價值評估。根據(jù)其評估的結(jié)果，郭藝林523.52平方米的房屋“縮水”成250平方米，房屋價值則“貶值”為490293元?？吹饺绱瞬还脑u估結(jié)果，郭藝林差點兒氣的背了過去。因此，在隨后的補償協(xié)商階段，郭藝林對拆遷人說了“不”。

? ? ? ??2009年12月17日，拆遷人新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展集團總公司向新區(qū)拆遷辦公室申請裁決其與郭藝林一戶的拆遷補償安置糾紛。新區(qū)拆遷辦公室受理了該申請，并于12月23日舉行了裁決調(diào)解會。但強硬的拆遷人在補償額問題上不肯有絲毫松動，調(diào)解會最終以無果告終。

? ? ? ??2010年1月31日，新區(qū)拆遷辦公室對郭藝林作出《房屋拆遷補償安置裁決書》，裁決拆遷人新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展集團總公司給郭藝林提供一套面積為93.86平方米的房屋作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換房，剩余產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積156.14平方米實行安居房過渡，過渡期間，由拆遷人按照4元每平方米每月的標準支付過渡費。待該房源交付后，統(tǒng)一結(jié)算房屋差價。郭藝林自裁決送達之日起15日內(nèi)搬遷騰房。

? ? ? ??新區(qū)拆遷辦公室的裁決結(jié)果對郭藝林而言無疑是“當頭一棒”，將其抱有的最后一絲公平公正幻想無情摧毀。不得已，郭藝林當起了“釘子戶”……

? ? ? ??時光的沙漏并沒有因為郭藝林與拆遷人之間的僵持停止簌簌流動，轉(zhuǎn)眼到了2010年8月中旬?；蛟S是為了緩和一下氣氛，新區(qū)拆遷辦公室做出了一份《裁決更正通知書》，把原裁決書中的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房更換為另一處面積為128.23平方米的房屋，剩余產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積121.77平方米實行安居房過渡，其余內(nèi)容不變。

? ? ? ??對于這一“恩惠”，郭藝林并不買賬。然而，他在隨后收到“風聲”，他的房屋很可能會被強拆。意識到自己的拆遷命運已經(jīng)危在旦夕，郭藝林隨即委托了律師“保房衛(wèi)權(quán)”。

? ? ???二、城市拆遷律師辦案掠影

? ? ? ??辦案唯一輯：政府信息公開定乾坤，違法拆遷裁決終撤銷

? ? ? ??由于是集體土地上的房屋拆遷，律師對土地性質(zhì)特別敏感，因此介入案件伊始便向無錫市國土資源局申請了政府信息公開，而申請公開的內(nèi)容，正是郭藝林房屋所在土地的性質(zhì)。無錫市國土資源局很快就對郭藝林做出了回復(fù)。根據(jù)該回復(fù)內(nèi)容，郭藝林是又驚又喜。驚的是，自己的房屋所在地塊早在2004年即撤組轉(zhuǎn)為國有土地，而自己竟然對此渾然不知；喜的是，既然自己的房屋是國有土地上的房屋，那么這次集體土地上的房屋拆遷就“名不正言不順”了。

? ? ? ??正所謂“好事易成雙”，就在郭藝林為前述發(fā)現(xiàn)欣喜若狂之際，他的代理律師又給他帶來了第二個好消息。原來，律師不止提了土地信息公開申請，還對涉案拆遷項目的立項文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可文件、規(guī)劃紅線圖、拆遷許可文件一并提了政府信息公開申請。根據(jù)無錫市新區(qū)規(guī)劃建設(shè)環(huán)保局的公開答復(fù)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證及規(guī)劃紅線圖，郭藝林的房屋并不在泰伯大道及沿線環(huán)境整治工程建設(shè)用地范圍內(nèi)。

? ? ? ??房屋所在地塊已經(jīng)變性為國有土地、房屋不在拆遷范圍之內(nèi)，這無疑是兩道“免死金牌”，可以徹底解放郭藝林的拆遷命運。2010年9月，律師以委托人郭藝林的名義向無錫市新區(qū)人民法院提起行政訴訟，請求法院確認新區(qū)拆遷辦公室對郭藝林所作《房屋拆遷補償安置裁決書》違法，并予以撤銷。

? ? ? ??由于拆遷人新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展集團總公司對郭藝林的拆遷屬于超范圍拆遷這一事實乃是鐵證如山，新區(qū)人民法院最終于2011年11月初作出行政判決，認定原告郭藝林的房屋不在拆遷范圍之內(nèi)，被告新區(qū)拆遷辦公室在受理拆遷人的裁決申請后，未能謹慎審查，作出的裁決決定無相應(yīng)事實依據(jù)，故應(yīng)不予支持，遂判決撤銷被告對原告所作《房屋拆遷補償安置裁決書》。

? ? ? ??裁決被撤，意味著郭藝林的強拆危機已經(jīng)徹底瓦解。又一場“保房衛(wèi)權(quán)”之戰(zhàn)鳴起了勝利的號角……

? ? ???三、城市拆遷律師說法

? ? ? ??法制在我國的歷時并不悠久，對于很多身處社會基層的老百姓而言，這個概念甚至稱得上陌生。近年來，隨著農(nóng)村工業(yè)化、城市化進程不斷加快，越來越多的宅基地房屋被夷為平地，供給工業(yè)化與城市化的土地需求。然而，農(nóng)村房屋拆遷量大幅增長的同時，一套系統(tǒng)性的集體土地房屋拆遷法律規(guī)范卻嚴重掉隊，加之農(nóng)民們法律意識淡薄，但凡一個集體土地上的房屋拆遷項目開始，便是一場混戰(zhàn)的開始。

? ? ? ??類似本案這種將國有土地的房屋作為集體土地上的房屋來拆、將拆遷范圍外地房屋作為拆遷范圍內(nèi)的房屋來拆的現(xiàn)象，不止江蘇無錫有，可以說，全國絕大部分地區(qū)都不同程度地有所存在。因此，作為專業(yè)的拆遷維權(quán)律師，在承辦所謂的集體土地房屋拆遷項目案件時，往往都會先行采取政府信息公開的途徑，做好摸底工作，全盤掌握當事人房屋所在地塊的土地性質(zhì)、征地信息、立項信息、建設(shè)用地規(guī)劃許可信息、規(guī)劃定點圖、拆遷許可信息，等等。繼而再結(jié)合案件的具體情況，有的放矢地采取應(yīng)對措施。一般來講，應(yīng)對措施多體現(xiàn)為“打組合拳”的方式，即將多個法律措施有機結(jié)合在一起，形成一個時間戰(zhàn)線最長、程序可延展性最強的連環(huán)戰(zhàn)略，從而能在最大程度上向違法的拆遷方施壓，促使其或是停止違法拆遷，或是對當事人給予合理補償安置。

? ? ? ??當然，農(nóng)村房屋拆遷的亂象叢生還包括補償標準混亂、人為因素明顯、先拆遷后補償安置、政府角色錯位、村委會“強奸民意”等等。要解決這些問題，除了律師在個案中的鼎力推動，除了司法者以一顆職業(yè)良心恪守最后的防線，更需要立法者早日定規(guī)立約。

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