城市拆遷律師維權(quán)案例之一百零六/?辦案律師：閆會(huì)東、馬麗芬律師 /?關(guān)鍵詞：城市拆遷律師、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、征收決定、補(bǔ)償決定、學(xué)區(qū)房、勝訴

? ? ??? 一、城市拆遷律師事實(shí)概要

 

? ? ? ? 張女士是北京某國(guó)企的員工，在該單位已經(jīng)工作多年。北京市西城區(qū)新文化街某號(hào)是張女士承租的公房，該公房是從西城區(qū)房屋管理局處承租而來，租賃期限是20年。從地理位置上講該公房屬于學(xué)區(qū)房，張女士一家三口一直在這里居住。按照北京市入學(xué)規(guī)則，張女士的孩子到了入學(xué)年齡，會(huì)按照就近入學(xué)的原則順理成章的分到附近的重點(diǎn)學(xué)校。對(duì)于孩子的未來大于一切的中國(guó)家長(zhǎng)來說，這套公房的附加價(jià)值是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的。

? ? ? ??2013年6月28日，北京市西城區(qū)人民政府以試驗(yàn)二小王府校區(qū)西擴(kuò)工程為名，對(duì)包括張女士在內(nèi)的居民的房屋進(jìn)行征收改造，張女士的房屋均要拆除，且張女士一家的戶口也要遷出，安置房也要到五環(huán)之外的回龍觀地區(qū)。對(duì)于政府的房屋征收，張女士還是第一次遇上，考慮到是國(guó)家建設(shè)需要，還是積極響應(yīng)，主動(dòng)找到征收辦、評(píng)估公司協(xié)商征收補(bǔ)償事宜。張女士提出，針對(duì)自己的房屋補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)該不低于20萬(wàn)元每平方米，另外，張女士還要求政府解決自己的孩子到了入學(xué)年齡到西城區(qū)的學(xué)校就讀的問題。但是，征收工作人員稱按照征收補(bǔ)償方案，張女士的房屋補(bǔ)償打包價(jià)也就是在85000元每平米。另外，根據(jù)張女士的家庭情況，還可以給她選擇位于房山長(zhǎng)陽(yáng)、豐臺(tái)張儀村或者昌平回龍觀、北苑路的購(gòu)買房屋指標(biāo)一個(gè)，購(gòu)房?jī)r(jià)格從6500元每平方米到10700元每平方米不等。政府明確表態(tài)：孩子上學(xué)的問題不在征收補(bǔ)償方案之列，絕對(duì)不能解決。而事實(shí)上，張女士家周邊的學(xué)區(qū)房市場(chǎng)價(jià)高的已經(jīng)達(dá)20萬(wàn)元每平方米，懸殊的補(bǔ)償價(jià)，讓張女士無法接受。

? ? ? ??張女士拒不簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，有關(guān)單位就采取圍追堵截的策略，天天找張女士談。不僅如此，有關(guān)單位還找到張女士的愛人，對(duì)張女士的愛人也是軟硬兼施，軟磨硬泡，他們告訴張女士和她的愛人，現(xiàn)在政策很好，爭(zhēng)取早點(diǎn)簽協(xié)議，如果不配合，房子被政府強(qiáng)拆了，不僅補(bǔ)償額少了，還不能選好的安置房，早簽合同早選房，簽晚了就沒有好戶型了。天天對(duì)著張女士夫婦就是講政策，講形勢(shì)，講道理，大有不簽協(xié)議就車輪戰(zhàn)到底的勢(shì)頭，張女士夫婦真真是疲于應(yīng)付了。

? ? ? ??更讓張女士氣憤的是單位的領(lǐng)導(dǎo)也找到她，希望張女士妥善解決自己家的征收事宜，不要給單位添麻煩。領(lǐng)導(dǎo)的話讓張女士很不是滋味，明明是自己的家要被征收走了，為什么領(lǐng)導(dǎo)不幫自己，還要給自己施加壓力呢。之后，經(jīng)多次交涉，征收工作人員態(tài)度越來越強(qiáng)硬，沒有增加任何補(bǔ)償，張女士覺得事情的發(fā)展好像到了一個(gè)死胡同。單位不幫自己，征收人員輪番轟炸，態(tài)度強(qiáng)硬，而自己，也找不到更好的解決方法。

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? ? ???二、城市拆遷律師辦案掠影

? ? ? ??張女士經(jīng)過多方打聽，慕名找到閆會(huì)東律師、馬麗芬律師，閆馬兩位律師即前往詳細(xì)了解案件情況，和張女士一家人進(jìn)行了長(zhǎng)談，深入淺出為張女士一家分析征收的程序和在征收過程中可能遭遇到的情形。張女士一家人隨即決定委托律師進(jìn)行維權(quán)。代理律師制定了一個(gè)適合張女士家的維權(quán)方案，遵循以法律為武器，用時(shí)間換金錢的準(zhǔn)則，代理律師告誡張女士一家勿急勿躁，保持良好心態(tài)，積極配合律師打好這場(chǎng)戰(zhàn)斗。

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? ? ? ??辦案第一輯：劍指征收決定

? ? ? ??代理律師直接針對(duì)該征收項(xiàng)目的征收決定提起了行政復(fù)議。代理律師指出征收單位的征收行為不合法。首先，該項(xiàng)目不屬于公共利益的范圍之內(nèi)；其次，該征收行為不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃；再次，征收補(bǔ)償費(fèi)用沒有足額到位、專戶存儲(chǔ)、專款專用；根據(jù)《北京市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施意見》第十條規(guī)定，被申請(qǐng)人在作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)將征收補(bǔ)償費(fèi)用足額到位、專戶存儲(chǔ)、專款專用。征收人提供的立項(xiàng)批復(fù)中明確載明項(xiàng)目總投資5.8億元，而其提供的證據(jù)顯示建設(shè)銀行和郵政儲(chǔ)蓄兩項(xiàng)存儲(chǔ)資金總數(shù)約為2億元，顯然與立項(xiàng)批復(fù)載明的投資金額相差甚遠(yuǎn)。最后，被申請(qǐng)人作出征收決定之前沒有廣泛征求社會(huì)公眾的意見，作出征收決定之后也沒有告知相關(guān)利害關(guān)系人。

? ? ? ??經(jīng)過了2個(gè)月的審查，北京市人民政府作出的維持征收決定的復(fù)議結(jié)果讓張女士很是失望，代理律師告知張女士，該復(fù)議結(jié)果是必然的，我們的代理策略就是時(shí)間戰(zhàn)術(shù)，對(duì)于案件的結(jié)果不用過分關(guān)注。代理律師迅速擬好了一份起訴狀，針對(duì)該征收決定提起了訴訟。

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? ? ? ??辦案第二輯：曲線救國(guó)之立項(xiàng)復(fù)議

? ? ? ??為了加大籌碼，代理律師就立項(xiàng)手續(xù)提起了復(fù)議申請(qǐng)，律師指出發(fā)改委沒有盡到認(rèn)真審查的注意義務(wù)，并在違反告知、聽證等法定程序的情況下違法作出了涉案《批復(fù)》，繼而損害了申請(qǐng)人的合法權(quán)益，依法應(yīng)予撤銷。很快，立項(xiàng)的復(fù)議申請(qǐng)得到了立案，代理律師要求復(fù)議受理機(jī)構(gòu)出具一份書面的受理通知書。

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? ? ? ??辦案第三輯：直搗黃龍之開庭直擊

? ? ? ??征收決定的案件很快就開庭了。在開庭過程中，代理律師指出：被告提供的證據(jù)顯示建設(shè)銀行和郵政儲(chǔ)蓄兩項(xiàng)存儲(chǔ)資金總數(shù)約為2億元，與立項(xiàng)批復(fù)載明的投資金額相差甚遠(yuǎn)，被告也未提供資金監(jiān)管證明文件。建設(shè)單位申請(qǐng)的總用地面積4831.60平方米，建設(shè)用地面積4831.60平方米，并且四至范圍批復(fù)一樣，但是《批復(fù)》占地使用面積卻變成了總用地面積為5580平米，建設(shè)用地面積為4460平米。因批復(fù)作出在先，且規(guī)劃選址也已經(jīng)提供，但是在作出項(xiàng)目申請(qǐng)時(shí)卻縮小了總用地面積，而擴(kuò)大了建設(shè)用地面積，這顯然是少批多占的行為。這就意味著，政府部門對(duì)于該征收項(xiàng)目的審核過程中存在審核不嚴(yán)的情形，征收決定做出的依據(jù)違法。???

? ? ? ??代理律師還指出，本案存在應(yīng)當(dāng)中止審理的情形，原告提交了批復(fù)復(fù)議申請(qǐng)的受理決定書，并遞交了書面的中止審理申請(qǐng)，代理律師指出批復(fù)的合法性沒有作出終審裁判之前，法院無法對(duì)該房屋征收決定是否合法作出認(rèn)定。故此，為徹底查清本案的事實(shí)，合法公正地審理本案，代理律師特依據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國(guó)行政訴訟法>若干問題的解釋》第五十一條第（六）項(xiàng)：“案件的審判須以相關(guān)民事、刑事或者其他行政案件的審理結(jié)果為依據(jù)，而相關(guān)案件尚未審結(jié)的”規(guī)定，向法院提出中止確認(rèn)該房屋征收決定違法的訴訟案件的審理的申請(qǐng)。

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? ? ? ??辦案第四輯：律師指導(dǎo)之協(xié)調(diào)成功

? ? ? ??面對(duì)張女士一環(huán)扣一環(huán)的訴訟，征收人明白：按照現(xiàn)有的訴訟進(jìn)行，政府連征收補(bǔ)償決定都無法做出，更無法讓張女士的房屋進(jìn)入到強(qiáng)制拆除的程序。那也就意味著，通過正當(dāng)?shù)姆赏緩阶審埮堪徇w的時(shí)間戰(zhàn)線會(huì)非常長(zhǎng)，這一點(diǎn)，對(duì)于征收工作的進(jìn)度是嚴(yán)重不利的。征收辦意識(shí)到張女士維權(quán)的決心和力度，只能是放下身段，希望以協(xié)商的方式解決補(bǔ)償問題。于是征收人員又開始了找張女士談。這次，工作人員的態(tài)度和藹了很多。而且張女士也感覺到了他們的誠(chéng)意，因?yàn)椋泿叛a(bǔ)償金額直接提升到了18萬(wàn)元每平方米。張女士高興的給代理律師打來電話，稱對(duì)于該補(bǔ)償數(shù)額已經(jīng)基本滿意了，但是如果能到20萬(wàn)元每平方米就更好了，另外孩子在西城就讀的問題也非常重要。律師指出，根據(jù)周邊商品房的價(jià)格，20萬(wàn)屬于一個(gè)基本合理的價(jià)格，可以再爭(zhēng)取一下。孩子上學(xué)的問題屬于協(xié)商的范圍，沒有法律硬性規(guī)定，建議協(xié)商。

? ? ? ??張女士于是提出按照20萬(wàn)元每平方米的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，同時(shí)因?yàn)檫€有一個(gè)老人需要贍養(yǎng)，根據(jù)自己的家庭成員構(gòu)成情況，張女士要求兩個(gè)安置房的指標(biāo)。征收辦一口回絕了張女士的要求，于是雙方又是不歡而散。

? ? ? ??沒幾天，張女士所在單位的一把手領(lǐng)導(dǎo)直接找到了她，告知她參加一個(gè)關(guān)于她的會(huì)議。在會(huì)議召開過程中，張女士了解到，一位參會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)是西城區(qū)主管拆遷的副區(qū)長(zhǎng)，在會(huì)議上，征收辦、張女士單位領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)里的人都輪流做起了張女士的工作，并且稱同意給張女士?jī)商装仓梅恐笜?biāo)，要求張女士必須在2天內(nèi)按照18萬(wàn)的標(biāo)準(zhǔn)和兩套房指標(biāo)簽協(xié)議，否則，將按照8.5萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償張女士。張女士將該情況告知給代理律師，律師告訴她，不要急于簽協(xié)議，先扛住。現(xiàn)在在法律程序上我們已經(jīng)占據(jù)了上風(fēng)，現(xiàn)在是博弈的關(guān)鍵時(shí)刻，誰(shuí)挺住了，誰(shuí)就是最后的勝利者。律師根據(jù)之前的開庭情況和與張女士的溝通判斷，現(xiàn)在由于是項(xiàng)目的尾期，剩余的戶數(shù)也不多了，政府如果無謂的和張女士打持久戰(zhàn)，受到損失的只能是政府，為了自己的利益，也為了項(xiàng)目的進(jìn)度，律師告訴張女士：只有熬過一天，明天一定是美好的。

? ? ? ??果然，在張女士的堅(jiān)持下，征收辦作出了讓步，同意按照20萬(wàn)元每平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予張女士補(bǔ)償，給予2套安置房指標(biāo)，并且同意協(xié)助辦理張女士孩子未來在西城區(qū)就讀的問題。

? ? ? ??最終，張女士一家對(duì)于補(bǔ)償表示非常滿意。

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? ? ???三、城市拆遷律師說法

 

? ? ? ??征收是建立在雙方平等的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。但是在現(xiàn)在的征收過程中，在推土機(jī)開路、雙方打得你死我活的暴力強(qiáng)拆備受詬病的情勢(shì)下，“柔性拆遷”越來越多的出現(xiàn)，株連式拆遷時(shí)有發(fā)生，這些都成為了拆遷人屢試不爽的手段。政府打起了親情牌，實(shí)行了責(zé)任捆綁，把政府與拆遷戶面對(duì)面的利益博弈，轉(zhuǎn)化為拆遷對(duì)象家庭內(nèi)部的“思想工作”、“親情公關(guān)”?！爸赀B拆遷”之類的做法，雖然有迂回、有緩沖，甚至蒙上一層親情的溫暖面紗，但本質(zhì)上還是違背法治、無視民意、損害權(quán)利，是一種打著親情幌子的變相強(qiáng)拆。2010年5月國(guó)辦就下發(fā)緊急通知，采取株連式拆遷或突擊拆遷違法強(qiáng)拆的，有關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人將被追究責(zé)任。?因此，被征收人面對(duì)此種情況也不要心生畏懼，要懂得用法律手段維護(hù)自身權(quán)益。

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