導(dǎo)讀：如果您面臨征地拆遷，一定要保持清醒。面對(duì)強(qiáng)拆，要保留強(qiáng)拆證據(jù)，通過(guò)法律途徑維護(hù)自身合法權(quán)益。對(duì)于拆遷征收的程序違法，您可以申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。記得不要自行拆除房屋，要簽了安置協(xié)議，拿到合理補(bǔ)償再騰退房屋。
第一部分：案例故事
四川某市某區(qū)的唐某家里面臨房屋征拆，征拆方只按照占地面積給補(bǔ)償，每平米3800元。在與唐某類似的拆遷戶中，每家每戶都是這種情況。無(wú)論實(shí)際建筑面積是多少，都按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。然而唐某家附近的商品房?jī)r(jià)格，最低也要1萬(wàn)元每平米。如果這樣補(bǔ)償，重置一套房屋的錢(qián)都不夠。
唐某想知道：房屋的價(jià)值是怎么評(píng)估出來(lái)的？如果評(píng)估不合理，要怎么辦？被征地后生活有困難的住戶，國(guó)家有沒(méi)有政策來(lái)保障這些人的生活？
第二部分：我國(guó)法律對(duì)此如何規(guī)范的？
1、認(rèn)定房屋面積不合理合法。
房屋的面積和性質(zhì)一般按照不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的內(nèi)容為準(zhǔn)，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證和房產(chǎn)登記的內(nèi)容不同時(shí)，通常以房產(chǎn)登記為準(zhǔn)。沒(méi)有經(jīng)過(guò)房屋登記的，以市縣政府的處理結(jié)果來(lái)評(píng)估。如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)實(shí)際測(cè)量，沒(méi)有法定的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估結(jié)果，直接估計(jì)個(gè)大概的價(jià)格是違法的。
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》
第十九條
對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
拆遷律師了解到被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。
房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)要依法進(jìn)行評(píng)估，保證評(píng)估結(jié)果真實(shí)、客觀、合理。對(duì)被征收拆遷的房屋面積的評(píng)估，要入戶實(shí)際測(cè)量，對(duì)每一戶房屋的面積進(jìn)行實(shí)際評(píng)估。同時(shí)出具每戶的評(píng)估報(bào)告。最后由評(píng)估師簽字，評(píng)估公司蓋章。
2、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)估價(jià)師違法虛假評(píng)估。
如果有偽造被征收人和房產(chǎn)估價(jià)師簽字的情況，被征收人可以及時(shí)向有關(guān)部門(mén)反映情況?；蛘邔で蠓赏緩浇鉀Q問(wèn)題。
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》
第三十四條
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書(shū)、注冊(cè)證書(shū)；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
3、沒(méi)有依據(jù)法律規(guī)定選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)。
以前在大多數(shù)情況下對(duì)房屋價(jià)值的評(píng)估，都是由政府指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行的。
《征收補(bǔ)償條例》
第二十條
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。
4、征收方在選擇評(píng)估方法時(shí)弄虛作假。
評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)根據(jù)被征收不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)位、用途等影響被征收不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的因素和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，綜合選擇市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法，對(duì)被征收不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，合理確定評(píng)估結(jié)果，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行補(bǔ)償。
《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》
第十三條
注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
拆遷律師認(rèn)為被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。
可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。
第三部分：保護(hù)被征收拆遷人的基本政策有哪些？
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》
第二條
為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。
《土地管理法》
第四十七條
依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。
國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。要確保被征地拆遷農(nóng)民原有生活水平不降低。
《物權(quán)法》
第四十二條第三款
征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。
第四部分：拆遷律師的建議
如果您面臨征地拆遷，一定要保持清醒。面對(duì)強(qiáng)拆，要保留強(qiáng)拆證據(jù)，通過(guò)法律途徑維護(hù)自身合法權(quán)益。對(duì)于拆遷征收的程序違法，您可以申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。記得不要自行拆除房屋，要簽了安置協(xié)議，拿到合理補(bǔ)償再騰退房屋。
如果您對(duì)安置補(bǔ)償有異議，可以怎么做呢？
根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，被征收人被拆遷人可以在收到征收決定、征收補(bǔ)償決定等具體行政行為的60日內(nèi)提起行政復(fù)議，6個(gè)月內(nèi)提起行政訴訟。如果房子被強(qiáng)拆，要在知道強(qiáng)拆之日的6個(gè)月內(nèi)提起訴訟維權(quán)。
