導讀：在城市更新與工業(yè)遺產(chǎn)保護的雙重背景下，鶴壁市山城區(qū)啟動的老煤城記憶改造項目引發(fā)廣泛關注。該項目擬對長風路片區(qū)上世紀60年代礦工宿舍區(qū)進行征收拆除，保留工業(yè)筒倉改造為文化藝術空間，同時規(guī)劃建設零碳社區(qū)和光伏儲能設施，涉及300戶居民搬遷。這一項目既承載著城市記憶保護的功能，又具有推動綠色低碳發(fā)展的現(xiàn)代意義。然而，在項目實施過程中，如何確保征收行為符合《民法典》關于財產(chǎn)權保護的規(guī)定？被征收居民能否獲得公平合理的補償？改造后的項目能否真正惠及原住居民？

1、征收目的的合法性審查：多元公共利益的界定難題

（1）復合型項目的公共利益認定

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條規(guī)定，征收必須基于公共利益需要。鶴壁老煤城改造項目包含三個子項目：工業(yè)遺產(chǎn)保護（煤炭工業(yè)藝術中心）、新能源建設（光伏儲能站）和居住區(qū)更新（零碳社區(qū)）。這種復合型公共利益項目在實踐中面臨認定難題：工業(yè)筒倉改造具有文化保護價值，符合條例第八條第（四）項“歷史文化保護”情形；光伏儲能站建設可能援引第（二）項“能源基礎設施建設”；而零碳社區(qū)則更接近第（五）項“舊城區(qū)改建”。不同性質(zhì)的子項目被“打包”審批時，是否需要分別進行公共利益論證，成為法律適用的關鍵問題。

（2）商業(yè)開發(fā)與公共利益的邊界

值得注意的是，改造后的煤炭工業(yè)藝術中心很可能引入商業(yè)運營模式，零碳社區(qū)也可能包含商品房開發(fā)。根據(jù)最高人民法院（2019）最高法行申3587號裁定，項目中包含的商業(yè)比例將直接影響征收的合法性判斷。實務中，法院通常采用“主導用途”標準——若商業(yè)部分處于從屬地位且為保障項目可持續(xù)性所必需，則不影響整體公共利益屬性。鶴壁項目需要公開其具體規(guī)劃比例，證明商業(yè)開發(fā)確為附屬性質(zhì)。

2、征收程序的正當性保障：居民參與權的法律實現(xiàn)

（1）“兩公告一登記”程序的地方實踐

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十至十三條確立了征收決定公告、補償方案公告和產(chǎn)權登記的程序要求。在鶴壁項目中，針對礦工宿舍區(qū)特殊產(chǎn)權狀況（可能存在大量未確權房屋），當?shù)卣绾螆?zhí)行這些程序尤為關鍵。據(jù)公開資料顯示，該片區(qū)部分建筑建成于上世紀60年代，產(chǎn)權證明不全現(xiàn)象普遍。根據(jù)《河南省實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉若干規(guī)定》，對此類歷史遺留問題應當采取“尊重歷史、實事求是”的原則進行認定，但實際操作中往往因證據(jù)不足而產(chǎn)生爭議。

（2）社會穩(wěn)定風險評估的實質(zhì)化

條例第十二條要求征收前進行社會穩(wěn)定風險評估。對鶴壁項目而言，需特別關注老年礦工群體的特殊需求：一方面，他們對該片區(qū)有深厚的情感依附；另一方面，其再就業(yè)能力有限，搬遷后的生活適應面臨挑戰(zhàn)。完整的社會穩(wěn)定風險評估應當包含：1）受影響人口結構分析；2）補償方案接受度調(diào)查；3）安置房適應性評估。實踐中，一些地方將風險評估簡化為形式審查，這與立法本意相違背。鶴壁市政府應當公開本次風險評估的具體指標和結論，接受社會監(jiān)督。

3、補償方案的合理性構建：產(chǎn)權保護與居住正義

（1）特殊房產(chǎn)的價值評估方法

礦工宿舍區(qū)房屋面臨價值評估困境：一方面，作為計劃經(jīng)濟時代分配的住房，其市場交易歷史缺失；另一方面，作為工業(yè)遺產(chǎn)組成部分，又具有一定文化附加值。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，對此類房產(chǎn)可采用成本法結合收益法評估：1）重置成本考慮歷史建筑的特殊工藝價值；2）收益潛力參考改造后的文化藝術用途。鶴壁項目還需特別注意《歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護條例》第二十四條對歷史建筑遷移補償?shù)奶貏e規(guī)定。

（2）“居住權”保障的創(chuàng)新機制

面對300戶居民的安置需求，單純貨幣補償可能不足。建議引入“產(chǎn)權調(diào)換+”模式：1）基礎層面提供安置房或貨幣補償；2）創(chuàng)新層面設立“居住權信托”，保障無力購房老年居民的終身居住權；3）發(fā)展層面建立就業(yè)幫扶基金，對接改造后的藝術中心和新能源項目就業(yè)崗位。這種多層次補償體系更能體現(xiàn)《民法典》第二百四十三條“保障被征地農(nóng)民生活”的立法精神。

4、工業(yè)遺產(chǎn)保護的特殊法律問題

（1）物質(zhì)載體與集體記憶的分離

工業(yè)筒倉作為物質(zhì)載體將被保留，但其承載的礦工社區(qū)文化卻因居民搬遷而面臨消解。根據(jù)聯(lián)合國教科文組織《保護工業(yè)遺產(chǎn)的下塔吉爾憲章》，工業(yè)遺產(chǎn)保護應包含“場所精神”的延續(xù)。建議在改造方案中：1）建立礦工口述歷史檔案館；2）保留部分典型住宅單元作為展示空間；3）設立原住民參與管理的社區(qū)委員會。這種“物質(zhì)+人文”的整體保護模式，更能符合《文物保護法》關于歷史文化保護的要求。

（2）改造運營中的持續(xù)參與權

為防止工業(yè)遺產(chǎn)的“紳士化”傾向（即改造后原社群被高端群體取代），應當建立原住民持續(xù)受益機制：1）在藝術中心運營中優(yōu)先聘用原住民；2）門票收入按比例返還社區(qū)基金；3）設立原住民代表參加的監(jiān)督委員會。這種機制既符合《非物質(zhì)文化遺產(chǎn)法》關于社區(qū)參與的規(guī)定，也能實現(xiàn)改造項目的真正包容性。

結論：邁向平衡的城市更新法治框架

鶴壁老煤城改造項目折射出中國城市更新中的典型法律困境：如何平衡歷史文化保護、綠色發(fā)展與居民權益保障三大目標。通過本文分析可見：1）復合型項目的公共利益認定需要更精細化的法律標準；2）征收程序應當強化居民實質(zhì)參與；3）補償機制需創(chuàng)新設計以實現(xiàn)居住正義；4）工業(yè)遺產(chǎn)保護應包含人文維度。建議未來修訂《城市更新條例》時，專門規(guī)定“社區(qū)影響評價”制度，要求項目方證明更新方案不僅能改善物質(zhì)環(huán)境，更能提升原住民的綜合福祉。唯有如此，城市更新才能真正實現(xiàn)其“人民城市”的本質(zhì)價值。