導(dǎo)讀：隨著征收維權(quán)的持續(xù)深入，“打程序，不打?qū)嶓w”的維權(quán)戰(zhàn)略也在漸漸發(fā)生調(diào)整。對(duì)征收補(bǔ)償計(jì)算實(shí)體層面的不斷了解、深入，是對(duì)征收維權(quán)律師和被征收人所提出的新要求。而就征收補(bǔ)償糾紛而言，核心矛盾就在于那份專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)所做出的房屋評(píng)估報(bào)告上。如果被征收人對(duì)報(bào)告的結(jié)論不服，究竟都有哪些可能有效的救濟(jì)途徑呢？這些途徑的選用又各有怎樣的注意事項(xiàng)呢？如果用盡招數(shù)都不管用，補(bǔ)償數(shù)額真的無法提升了嗎？
招數(shù)一：申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條規(guī)定，對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第20條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。申請(qǐng)時(shí)應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問題。

原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。

在明律師認(rèn)為，申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估在本質(zhì)上程序意義大于實(shí)際意義，主要作用在于走程序、拖戰(zhàn)線，而難以改變?cè)u(píng)估的結(jié)果。不過這一程序也能從客觀上引導(dǎo)被征收人了解、審視涉案評(píng)估行為的具體程序、選用方法等細(xì)節(jié)事實(shí)，對(duì)于日后對(duì)補(bǔ)償決定的復(fù)議、訴訟會(huì)產(chǎn)生間接的幫助。復(fù)核評(píng)估的費(fèi)用由原評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

招數(shù)二：申請(qǐng)專家委員會(huì)鑒定

《條例》第19條規(guī)定，對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定?！掇k法》第22條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

關(guān)于鑒定程序申請(qǐng)與否的利弊權(quán)衡，在《房屋評(píng)估價(jià)為何這么低？聽專業(yè)估價(jià)師怎么說?。ㄏ拢芬晃闹性诿髀蓭熞炎隽嗽敱M論述，這里不再重復(fù)。只強(qiáng)調(diào)兩個(gè)問題：其一，專家委員會(huì)系由房地產(chǎn)估價(jià)師以及價(jià)格、房地產(chǎn)、土地、城市規(guī)劃、法律等方面的專家組成，具有較評(píng)估機(jī)構(gòu)更高的專業(yè)性與權(quán)威性，通常能夠獨(dú)立、客觀地進(jìn)行鑒定；其二，實(shí)踐中一些地方干脆沒有成立專家委員會(huì)，這是不符合《辦法》規(guī)定的?！掇k法》第23條規(guī)定，各省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和設(shè)區(qū)城市的房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)組織成立評(píng)估專家委員會(huì)，對(duì)復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定。

招數(shù)三：自行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)涉案房屋進(jìn)行評(píng)估

在明律師指出，這是一種維權(quán)的思路，但尚不成熟，若無專業(yè)律師建議則不要輕易嘗試。新的評(píng)估結(jié)果若能反映出較原有報(bào)告的較大幅度提升，則可能作為否定原有報(bào)告的證據(jù)。但這么干的風(fēng)險(xiǎn)是巨大的，法律上的弱點(diǎn)也是很多的：其一，自行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估機(jī)構(gòu)未必會(huì)接受委托，且結(jié)果的效力存疑。因?yàn)榉梢?guī)定的征收評(píng)估必須由房屋征收部門來委托，老百姓或許能夠自己委托，但評(píng)估結(jié)果則可能僅是“咨詢性結(jié)果”，而非“法定評(píng)估結(jié)論”，且評(píng)估機(jī)構(gòu)有可能會(huì)拒絕接受委托；其二，自行委托就意味著要自付費(fèi)用，而這筆費(fèi)用將可能是高昂的，被征收人未必能夠承受；其三，即便作出了新的評(píng)估結(jié)果，也不能直接證明原評(píng)估報(bào)告違法。若在訴征收補(bǔ)償決定時(shí)法官對(duì)新報(bào)告的證明力不采信，則被征收人很可能會(huì)白忙活一場(chǎng)。據(jù)此，這是一個(gè)積極的解決問題的思路，但還需要再考慮其中的問題，這個(gè)任務(wù)是在明律師需要去研究、攻克的。

招數(shù)四：訴征收補(bǔ)償決定

這是對(duì)評(píng)估報(bào)告不服的最終救濟(jì)渠道，也幾乎是唯一可行性較高的辦法?！掇k法》第22條規(guī)定，被征收人對(duì)補(bǔ)償仍有異議的，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定處理，即反映為被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服，可提起行政復(fù)議或者行政訴訟?？紤]到維權(quán)力度和阻滯強(qiáng)拆，實(shí)踐中一般建議被征收人提訴訟。

訴訟提了，如何就評(píng)估報(bào)告做文章呢？?jī)煞矫嫠悸罚阂皇浅绦?，二是?shí)體。

程序?qū)用?，譬如評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定程序違法，未按規(guī)定組織搖號(hào)、抽簽、投票，而是直接由政府指定；評(píng)估機(jī)構(gòu)不具備評(píng)估資質(zhì)，或作出評(píng)估報(bào)告的估價(jià)師自身的資質(zhì)存在問題；評(píng)估中沒有進(jìn)行入戶實(shí)地查勘，查勘記錄上的簽字、蓋章存在作假；評(píng)估報(bào)告未依法送達(dá)被征收人，簽章存在作假等等，都是實(shí)踐中可以著重審查的程序性事項(xiàng)；

實(shí)體層面，則要重點(diǎn)關(guān)注評(píng)估報(bào)告所選用的評(píng)估方法是否適當(dāng)，及在評(píng)估過程中比較對(duì)象的選擇是否合理、相關(guān)影響因素的系數(shù)修正是否在行業(yè)規(guī)范規(guī)定的幅度范圍內(nèi)等等。就征地拆遷領(lǐng)域的評(píng)估而言，市場(chǎng)比較法通常是優(yōu)先選用和必須選用的評(píng)估方法，收益還原法和成本法也有適用空間，而實(shí)踐中一些地方熱衷于適用的基準(zhǔn)地價(jià)修正法則可能存在不合適的問題。再比如評(píng)估時(shí)點(diǎn)的選擇和估價(jià)報(bào)告的使用期限等問題，均是從實(shí)體層面審查評(píng)估報(bào)告所需關(guān)注的點(diǎn)?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》2015版指出，估價(jià)報(bào)告使用期限應(yīng)自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，根據(jù)估價(jià)目的和預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格變化程度確定，不宜超過一年。但需要理解的是，這里的“不宜”僅表示在條件許可時(shí)首先應(yīng)當(dāng)這樣，不是強(qiáng)行性規(guī)定。

需要補(bǔ)充的是，在實(shí)踐中有一種“預(yù)評(píng)估”，即在房屋征收決定作出前所進(jìn)行的評(píng)估，應(yīng)為編制征收補(bǔ)償方案、確定征收補(bǔ)償費(fèi)用等服務(wù)，不得替代國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估。

在明律師最后想提示廣大被征收人的是，即便窮盡辦法，當(dāng)前對(duì)評(píng)估報(bào)告不服的救濟(jì)仍然是較為困難的事情。更多的情況下，訴征收補(bǔ)償決定是從政府征收的程序不合法上尋找突破口，進(jìn)而通過撤掉補(bǔ)償決定來爭(zhēng)取進(jìn)一步協(xié)商、談判的空間。很多時(shí)候，博弈到了后期，報(bào)告本身已不是決定被征收人補(bǔ)償數(shù)額多少的最重要事項(xiàng)，協(xié)商、談判的籌碼已發(fā)生了變化。那么即使評(píng)估報(bào)告最終未被推翻，提升補(bǔ)償數(shù)額也仍然是大有希望的。