導(dǎo)讀：在征地拆遷過程中，經(jīng)常會(huì)遇到被征收人的房屋被認(rèn)定為“違法建筑”的情形。何為“違法建筑”？無證房屋就一定屬于“違法建筑”嗎？如果被征收房屋被認(rèn)定為“違法建筑”，房屋只能被無償拆除嗎？被征收人就無權(quán)獲得任何補(bǔ)償嗎？本文，在明律師袁曼曼、年宇令將針對(duì)上述廣大被征收人最關(guān)心的現(xiàn)實(shí)問題做進(jìn)一步說明。

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作者丨宇曼 北京在明律師事務(wù)所

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什么是違法建筑？從法律層面來解釋，即未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或者在規(guī)劃區(qū)以外建設(shè)，違反《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定動(dòng)工建造的房屋以及附屬設(shè)施。那么，無證房屋就一定會(huì)被認(rèn)定成違法建筑嗎？答案當(dāng)然是否定的！

通常而言，違法建筑最為直觀的表現(xiàn)是沒有相關(guān)的合法證件，即包括無土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等行政登記或許可證件的房屋。但長期以來，因?yàn)閲曳芍贫鹊牟唤∪?，?dǎo)致現(xiàn)實(shí)中存在大量無證房屋，例如：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織中符合一戶一宅原則但無房產(chǎn)證的建筑，集體經(jīng)濟(jì)組織所掌握的集體建設(shè)用地出租后，由承租人建設(shè)的經(jīng)營性用房，以及土地管理法實(shí)施之前建造的未翻建的建筑。根據(jù)《物權(quán)法》第三十條之規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。該法律條文明確了合法的事實(shí)行為導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的效力問題，即只有違反了建造行為發(fā)生時(shí)現(xiàn)行有效的法律規(guī)定建造的建筑，才能被認(rèn)定為違法建筑。因此，上述房屋并不因無證而必然被認(rèn)定為違建。但在現(xiàn)實(shí)情況中，房屋征收部門通常會(huì)將沒有相關(guān)證件的房屋一律認(rèn)定為違法建筑，進(jìn)而作出《責(zé)令限期拆除通知》乃至《責(zé)令限期拆除決定》，令被征收人的房屋面臨零補(bǔ)償?shù)木置?。這無疑是不公平、不合理也缺乏法律依據(jù)的。

根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》第四條的規(guī)定，對(duì)拆遷范圍內(nèi)由于歷史原因造成的手續(xù)不全房屋，應(yīng)依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)補(bǔ)辦手續(xù)。對(duì)政策不明確但確屬合理要求的，要抓緊制訂相應(yīng)的政策，限期處理解決。在拆遷過程中，如果因歷史遺留問題導(dǎo)致被征收房屋證件不齊全，按照法律規(guī)定補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)即可，或根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定尋求其他救濟(jì)途徑?，F(xiàn)實(shí)中征收單位“一刀切”的做法明顯侵犯了被征收人的合法權(quán)益。在明律師綜合逾10年的征收維權(quán)案件代理經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，無證房屋或者證件不齊全的房屋并不能直接等同于違法建筑，征收單位也不可以無償將其強(qiáng)制拆除！

最后，針對(duì)上述問題，在明拆遷律師袁曼曼、年宇令向廣大被征收人作出如下提示：

其一，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織（或者村委會(huì)）符合一戶一宅但是無房產(chǎn)證情形建筑的大量存在，這些房屋在面臨征收時(shí)需要逐戶進(jìn)行確權(quán)認(rèn)定，所以這類房屋即使無任何證件（超占宅基地面積、層高超高除外），也不是違法建筑；

其二，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所掌握的集體建設(shè)用地出租后，由承租人建設(shè)的廠房等經(jīng)營性用房，也不是違法建筑。因?yàn)榈胤缴险猩桃Y等原因，集體建設(shè)用地出租后由租戶自行建設(shè)的經(jīng)營性房屋，拆遷時(shí)應(yīng)當(dāng)給予停產(chǎn)停業(yè)損失、房屋造價(jià)損失（重置成新價(jià)）以及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備的拆裝、調(diào)試費(fèi)用的補(bǔ)償?shù)龋?/p>

其三，《土地管理法》實(shí)施之前建造的未翻建的建筑（無證），即使這類建筑不符合用地、規(guī)劃等規(guī)定，也不屬于違法建筑。