導(dǎo)讀：在農(nóng)村集體土地收歸國有的征收過程中，個(gè)別征收方為了盡快完成征收程序，或是盡可能降低征收成本，會(huì)找出各種理由將本應(yīng)給予合理補(bǔ)償?shù)姆课菡J(rèn)定為“違法建筑”。其中，較為常見的一種情況就是，無論什么原因，只要被征收人屬于一戶多宅的情形，征收方就會(huì)將其中一處宅基地上房屋認(rèn)定為違法建筑，從而對該房屋不予補(bǔ)償或強(qiáng)制拆除。那么，“一戶多宅”真的都需要被認(rèn)定成違建嗎？
【父母去世留下房屋，遇征收卻變成“違建”面臨拆除】
小明家住四川省峨眉山青城村1號，其父母家住同村2號。小明的父母于2018年雙雙過世，撒手人寰。
小明悲痛萬分，由于懷念雙親，在其父母過世后，他經(jīng)常在青城村2號居住，并保留了該房屋于父母在世時(shí)的狀態(tài)。
2019年，青城村所在土地涉及集體土地征收項(xiàng)目，小明所在的青城村1號及小明從父母處繼承的青城村2號都在征收范圍內(nèi)。
小明支持國家建設(shè)，支持征收項(xiàng)目的進(jìn)行。但令小明沒想到的是，行政機(jī)關(guān)作出了《限期拆除通知書》，以“一戶一宅”為由，認(rèn)定青城村2號為違法建筑。行政機(jī)關(guān)的做法讓小明一下子傻了眼。
【何為“一戶一宅”與“一戶多宅”?】
在我們?yōu)樾∶鞯脑庥龈械讲黄綍r(shí)，先來看看，什么是“一戶一宅”與“一戶多宅”。
《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！边@就是“一戶一宅”的法律依據(jù)。
不過，僅僅是依據(jù)這一條法律規(guī)定，就將所有“一戶多宅”的情況都認(rèn)定為違法，實(shí)在是不合法理也不合情理的。
法律規(guī)定農(nóng)村村民實(shí)行“一戶一宅”制度的目的在于延續(xù)宅基地分配公平優(yōu)先原則的同時(shí)，遏制宅基地?zé)o序擴(kuò)張和亂占濫用耕地的行為。
但是，實(shí)踐中因繼承、買賣、戶籍管理制度銜接等各種原因，確實(shí)存在一定數(shù)量的“一戶多宅”現(xiàn)象。對此現(xiàn)象，行政機(jī)關(guān)應(yīng)區(qū)分形成原因分別處理，而不能簡單地將房屋統(tǒng)統(tǒng)認(rèn)定為違法建筑。
現(xiàn)在，大家理解了“一戶一宅”的立法目的，也就明白了并非所有“一戶多宅”的情形都會(huì)被認(rèn)定違法。那么，在什么情形下，“一戶多宅”的情形應(yīng)當(dāng)在征收程序中獲得合理的補(bǔ)償呢？
第一種情形：繼承
集體土地所有權(quán)屬于村集體，所以宅基地使用權(quán)并不能繼承。
但是，其地上房屋作為村民的私有財(cái)產(chǎn)是可以繼承的，加之“地隨房走”的原則，因繼承宅基地上房屋而占有宅基地所形成的一戶多宅，可以依法申請行政機(jī)關(guān)給予確權(quán)登記，遇到征收也應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。
第二種情形：宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)
宅基地使用權(quán)是我國特有的一項(xiàng)獨(dú)立用益物權(quán)，是農(nóng)村居民在依法取得的集體經(jīng)濟(jì)組織所有的建設(shè)用地上建造房屋及其附屬設(shè)施，并對宅基地進(jìn)行占有、使用和有限制處分的權(quán)利。
它具有嚴(yán)格的身份性、無償使用性、永久使用性、從屬性及范圍的嚴(yán)格限制性等特點(diǎn)。宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但限制在同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間，這樣出現(xiàn)的“一戶多宅”應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法。
宅基地屬于農(nóng)村集體的建設(shè)土地，集體享有所有權(quán)，而同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員具有農(nóng)村戶籍，符合宅基地的申請條件。所以，宅基地在本集體農(nóng)民之間相互轉(zhuǎn)讓并不違法。
第三種情形：政策變化
不同的政策要求就可能導(dǎo)致一戶多宅情況發(fā)生。改革開放初期，因就業(yè)、升學(xué)、轉(zhuǎn)干、婚姻、退伍、人口遷移等各種原因，許多農(nóng)村村民出于新增的居住需求建設(shè)住宅。
但是，當(dāng)時(shí)的法律法規(guī)并未完善，大家也一直沒有辦理相關(guān)手續(xù)的意識(shí)。如今，這些宅基地上房屋就出現(xiàn)了“一戶多宅”的情況。
這些特定歷史時(shí)期產(chǎn)生的“一戶多宅”房屋，可以依法按規(guī)定補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，辦理分戶建房，予以確權(quán)登記。
《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》中規(guī)定，符合當(dāng)?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶，但未經(jīng)批準(zhǔn)另行建房分開居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關(guān)規(guī)劃，經(jīng)本農(nóng)民集體同意并公告無異議的，可按規(guī)定補(bǔ)辦有關(guān)用地手續(xù)后，依法予以確權(quán)登記。
除了以上幾種主要的原因，在實(shí)踐中還會(huì)由于其他原因而出現(xiàn)“一戶多宅”的現(xiàn)象。當(dāng)您遇到此類問題時(shí)，一定要積極主張自身權(quán)益，不要稀里糊涂地讓行政機(jī)關(guān)將房屋認(rèn)定為違建。
【結(jié)合地方管理政策，依法申請確權(quán)登記發(fā)證，“多宅”房屋也可能有補(bǔ)償】
我們說回上述案例中小明的情況。對已擁有一處宅基地的本村集體成員、非本村集體成員或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋而取得農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)證。因此，小明是可以取得青城村2號房屋所有權(quán)的。
根據(jù)“地隨房走”的原則，因繼承農(nóng)房占有宅基地而形成的“一戶多宅”，也可以依法申請確權(quán)登記發(fā)證。在征收程序中，也完全可以主張宅基地上房屋的合法補(bǔ)償。
2015年至今，全國33個(gè)農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)地區(qū)積極探索，在宅基地管理制度方面探索出許多有益經(jīng)驗(yàn)，為我們提供了參考。
例如，湖南省瀏陽市對宅基地房屋超出審批面積以及“一戶多宅”等情況推出有償使用政策。宅基地面積超標(biāo)但不超過210平方米上限的村民，只需按照15元/平方米·年的標(biāo)準(zhǔn)繳納有償使用費(fèi)，政府即可確權(quán)發(fā)證。
具體的宅基地管理政策，廣大被征收人還應(yīng)查閱省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定。如果當(dāng)前房屋仍存在“一戶多宅”情形，可以依法定程序提交用地申請，辦理分戶建房，或是依據(jù)所在地區(qū)政策爭取確權(quán)發(fā)證，以免在遇到征收時(shí)被“違建”問題所困擾。
最后，在明拆遷律師提示大家，在農(nóng)村集體土地征收過程中，遇到個(gè)別行政機(jī)關(guān)不分青紅皂白以“一戶多宅”為由將宅基地上房屋認(rèn)定為違建進(jìn)而不予補(bǔ)償?shù)那樾危欢ú灰麡O等待、坐失良機(jī)。大家應(yīng)當(dāng)及時(shí)咨詢和求助于專業(yè)解決征收糾紛案件的律師，律師會(huì)采取法律措施幫您化解難題，并幫您爭取應(yīng)得的合理補(bǔ)償。
