導讀：隨著法律的大力宣傳，大部分人都接受了一個概念：農(nóng)村宅基地是不能進行私自買賣的。但部分城里人仍舊想到農(nóng)村買個院子，想要去農(nóng)村過田園生活，退休后去農(nóng)村養(yǎng)老，舒舒服服的安度晚年。這時候，就有人提出“農(nóng)村宅基地不能買賣，那農(nóng)村宅基地上的房子總能買吧？”這一觀點，乍一聽，還真有一定的邏輯，但具體是不是真的符合法律規(guī)定呢？且聽在明律師與您仔細說道說道。

【宅基地上的房屋能買嗎？】

根據(jù)2016年11月30日《最高人民法院第八次全國法院民事商事審判工作會議紀要》關于農(nóng)村房屋買賣問題的規(guī)定：在非宅基地改革試點地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定為無效。合同無效后，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定。

所以，只要您不是本村集體經(jīng)濟組織內(nèi)的成員，該村的宅基地不能買賣，宅基地上的房屋也不能隨意買賣，這就叫“房隨地走”“房地一體”。

無疑，房屋的所有權與其所占用的建設用地的使用權是掛鉤的，任何房屋都不能懸空存在。宅基地和宅基地上房屋在許多情況下都是不可分的，都強調(diào)因村民這一特定身份關系所產(chǎn)生的福利性、無償性。

【已經(jīng)簽訂購房協(xié)議，買了怎么辦？】

可以先了解一下您所購買的農(nóng)民的房子是不是在宅基地改革試點區(qū)域，如果不在這個區(qū)域內(nèi)，那么您的協(xié)議被認定無效后，買方應當將房屋返還給賣方，賣方也應當退還已經(jīng)收取的房款。

如果房屋恰好位于試點區(qū)域，就可以了解一下試點區(qū)域的宅基地改革試點相關政策，有些試點區(qū)域的改革政策可能是支持使用權流轉的。只要不是利用宅基地修建私人會館、別墅，相關協(xié)議中所涉及的權利還是有可能實現(xiàn)的。

【已簽署協(xié)議，卻遇征收，補償款如何分配？】

曾見到過這樣一個案例，城里人老張與農(nóng)民老趙簽訂農(nóng)村宅基地買賣協(xié)議。隨后，雙方在當?shù)胤康禺a(chǎn)交易所簽訂房產(chǎn)賣契，老張的戶口遷至該所農(nóng)家院落，但戶口性質為非農(nóng)業(yè)家庭戶。

過了幾年，該房屋涉及到了拆遷項目，農(nóng)民老趙訴至一審法院，要求確認雙方的房屋買賣合同無效，并要求獲得涉及院落及房屋的拆遷補償利益。（此時，房屋已被依法拆除）

那么在這個案件中，農(nóng)民老趙要求認定合同無效的依據(jù)是城里人老張的非農(nóng)業(yè)家庭戶，無可厚非。按理來講，雙方應該返還相應的錢款與房屋，但涉訴房屋已經(jīng)納入拆遷范圍并被實際拆除。

并且，農(nóng)民老趙在明知該房屋不能與非本集體成員交易的前提下，仍與其簽署合同，應負主要責任。最終，雙方都承擔了一定的經(jīng)濟損失。

一般而言，在宅基地上房屋面臨拆遷時，“被拆遷人”身份的確認要求其系集體土地建設用地使用證上登記的權利人，而城里人或外村人都很難獲得這樣的登記，其補償權益也自然難以得到保障，只能是在合同被確認無效后找出賣人索要損失賠償。

【不能買賣那想去農(nóng)村長期居住怎么辦呢？】

農(nóng)村宅基地及其上房屋不可隨便買賣，如果想享受農(nóng)村生活的田園樂趣，還是租賃更保險些。

在農(nóng)村土地制度改革試點區(qū)域，城里人可以通過租賃農(nóng)房使用權的形式實現(xiàn)去鄉(xiāng)村居住或從事經(jīng)營的夢想，按農(nóng)業(yè)農(nóng)村部的最新政策規(guī)定，對宅基地的租賃期限不得超過20年。

最后，在明拆遷律師想要再次強調(diào)的是，2020年，農(nóng)村宅基地制度改革的步子在不斷地加大、加快，宅基地的市場價值將被逐步體現(xiàn)出來，農(nóng)民朋友們“靠地賺錢”將有望落實到現(xiàn)實中。但目前來看，不能盲目地進行私下交易，在城鄉(xiāng)土地制度分割的背景下，允許農(nóng)地入市，實行同地同權，讓農(nóng)民能夠分享經(jīng)濟發(fā)展成果和土地增值收益，既是改革趨勢也是民心所向。農(nóng)民朋友一定要在依法依規(guī)的基礎上積極響應號召，才能更好地改善生活條件。